【經濟日報╱王應傑】

日前有媒體朋友問我，台灣的的房價會不會如台經院所言，在2015年泡沫化？我並未直接回應問題。台經院有許多優秀經濟學家，他們所言必是經過其一定理論基礎研究後，所得到之結論，這個結論是暮鼓晨鐘，須審慎看待。以我在市場多年經驗，房價終究會波動，向下修正並不足為奇。

房地產價格是否已經到達泡沫化臨界點？各界看法分歧。但是所謂物極必反，台灣的房市價格不可能一直漲下去。過去全台房市之榮枯循環大約以七年為一個周期，但這波房價自2002年SARS過後開始上揚，就未曾下修過。台灣民間資金充沛，在低利環境下，投資標的又不多，自然會流向保值性高的不動產。但當炒作資金因風險意識提升而逐漸退場時，泡沫化的風險就會大幅增加。建議政府迅速研擬房產泡沫可能之衝擊，尤其是銀行業將會是第一個受害者。

台灣房地產泡沫化議題，可以從以下幾個方向觀察：

一、央行發布之9月份貸款餘額與建築貸款餘額，雙雙創下新高。其中，購置住宅貸款餘額5兆5,412億元，較8月底增加265億元，年增率3.27%。建築放款餘額亦衝至1兆4,861億元，較上月底增71億元，年增率1.61%。二者合計7兆273億元，與台灣GDP為14.22兆元相比，幾乎達50%。

一般而言，前述比值若超過40%，就被認定房地產過熱。現在台灣經濟景氣燈號一直處於黃藍燈之際，且一般受薪階級之實質所得並未提升，房地產卻一支獨秀，著實令人擔心房地產有泡沫之虞。

二、房貸利率走升問題：11月初平面媒體報導一則新聞，大型民營銀行之房貸利率除非是首購族或公教優質客戶，房貸利率多半從2.3%起跳。又加上日前央行公開警示，台灣不可能一直停留在低利率環境，未來利率走升已為趨勢。

以現在全台灣5兆5,412億元之房貸餘額估算，利率每上漲1%, 全台灣房貸族每個月增加支付利息高達46.17億元，對受薪階級將造成財務壓力。此將更造成買氣縮手，加重房地產泡沫可能性。

三、另從房價所得比分析，一般而言，三至六倍為健康指數。但根據內政部公布統計至今年第2季之房價所得比，全台灣比值為8.4倍，而台北市高達12.4倍。五都之中僅台南市為5.5倍，其餘皆高於七倍。亦即台灣房價對一般民眾已屬偏高。所以整體房價上漲之力道將削弱。若有其他房價利空因素發生，房價下修力量就會增強。

近來頗受矚目的奢侈稅是否延長期限之爭議，就社會正義角度看奢侈稅似乎是正確，實則既無法有效壓抑房價，反而延長房價下修時間。現在財政部似已做了不延期的定調，在此必須肯定財政部有看到台灣經濟環境現況並不適合再做延期。現在奢侈稅實施已屆滿二年，市場已有物件釋出，供給面逐漸回到應有之軌道，此修訂方向有利於房市正常發展。以商人角度看房價問題，持有房屋成本越高就越能讓空屋釋出，房價可以適當下修。所以我仍建議廢房屋的奢侈稅，改以囤屋稅取代。究竟持有多少棟房屋以上必須課囤屋稅，則需要政府相關單位再審慎研商。

就課徵囤屋稅而言，我必須多繳許多稅，但對社會長遠發展是好的政策，就應該配合。但課徵囤屋稅亦必須合情合理，否則對升斗小民反造成負擔，增加民怨。例如民法第1004條就規定，夫妻財產可以約定為之，此乃因應民情而修訂。但財政部對房屋持有之看法仍存在過去封建思想中，認為夫婦名下只能有一棟房子，其餘就屬非自住。但台灣社會現在已經不是封建社會，分居情況普遍，而且離婚率高，許多夫婦在婚前即言明財產分開，即民法上稱之特有財產。故在設計囤屋稅時，必須建議周延此種情狀。另外如繼承、購買獨立車庫等特殊情形，亦須考量課徵囤屋稅之合理性，從寬認定。