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什麼是合理的房價，一直是個有爭議而沒有答案的問題。
中國政府數年來都致力於抑制房價，出臺了各種各樣的措施、十八般武藝用盡，最後不得不用禁止與限制購買的手段，用戶籍歧視的手段來實現抑制房價的目標。
一、為什麼要管房價？
《價格法》將商品價格列為市場調節價，住建部88號令將商品房價格定義為“協商價”，用法律、法規看，商品房價不是政府行政管理的授權專案。
當許\多人在高唱著新加坡住房模式時，也許\並沒有注意到新加坡政府從來不管商品房房價。“市場歸市場、保障歸保障”，其實早就將商品房價與保障分為兩種供應體系了。
中國政府不得不管房價，正在於中國房改貨幣化時沒有同時建立住房保障體系。政府早期責任的缺失總想讓市場代替政府的義務與責任，讓所有人都擠上同一獨木橋，造成了供求的失衡和價格的飛漲。
商品房價格不是民生。當政府從商品房土地中謀求獲取超額利潤時，從來就沒有將商品房視同為民生，而世界各國又有哪個政府會從保民生的窮人住房身上去謀求暴利呢？中國的廉租房、經濟適用住房不都是劃撥的土地嗎？可見商品房在政府的文件規定中從來都定位於面向中高收入家庭的。從23號房改文件到18號檔，從來都定義中高收入家庭用市場化的方式購買或租賃商品房以改善住房需求，商品房從來不是面對窮人的又何來保民生可談。鼓勵小戶型，普通商品房最多也就是幫助中等收入家庭罷了，而真正的幫助中政府又何曾少收過地價款呢？
2000--2010年，70個大中城市中的地價指數累計漲幅高達123%，其中住宅用地的漲幅為163.5%，而普通住宅的用地漲幅為174%或為漲幅最高的，也是同期商品住宅價格指數上漲幅度的兩倍多（價格指數累計漲幅為86%）。政府一方面在高喊增加普通商品房用地的供給，一方面拼命從普通住宅中撈取暴利。有這樣管理房價的嗎？
即使面對中等收入家庭的商品住房，政府也從未手下留情，這樣又怎麼可能將商品房面對於低收入家庭的消費呢？這種毫不客氣的撈錢方式也能稱為是限價房、保民生嗎？
二、管什麼房的價？
中國的房價分為兩大類：一類是完全商品房價，即市場競爭的、自由選擇的、對所有人都平等的房價。另一類是限制性房價，包括經濟適用住房、拆遷房、房改房、限價房、待定對象的福利房、自建房等。這中間有收取了土地出讓金和未收取土地出讓金的兩類地，但卻非市場公開競爭的定價、非自由選擇的購買，以特定身份、物件、收入等位元限制性條件。限制性房價漲幅一直在管，但管得不好。一是，經濟適用住房等並未落在應保障的低收入人群手中，而是變成了有錢人發財的工具，讓不應保障的家庭佔用了政府優惠的資源、浪費了稅收的轉移支付。二是，半福利性的分配讓大量的腐敗滋生，指定分配對象，不分收入差別的以單位、教師、公務員名義享受了經濟適用住房的待遇，卻分配給了不該享受政府補貼的家庭。三是，低價保障的住房可以轉為商品（雖然有時間、年限、稅收等限制），這種保障失去了保障的意義，成為了一種帶有投資增值效應的廉價資源。從而讓本來是為了建立社會公平、維護公民尊嚴的轉移支付變成了創造社會再次分配中收入不公平的路徑。
而如果同等政策優惠的土地建設的是租賃住房，那麼這些住房就無法轉換成商品，少了投資的功\能，那麼今天的房價和租價大約都用不著政府如此的費力調控了。
政府實際在調控的恰恰不是上面這類保障性的房價，而是在調控那些本就與保障無關的商品房價，本應由供給來調節、本應由市場競爭來調節的價格。這個價格有管的理由嗎？
當市場進行自由競爭時，不同的企業會根據自身的專業知識和能力逐步的進行專業化的分工，以形成自身特有的競爭優勢並產生面對不同消費層次的、不同消費需求的特定產品，從而形成各自的品牌和各自具有特色的市場產品。
如有的企業專攻面對白領或白領下端的住宅產品；有的專攻金領的高檔消費奢侈品；有的專攻SOHO類產品；有的專攻辦公樓；有的專攻商業、旅遊；有的兼而有之的全面發展，於是通過市場競爭才有了自身企業的品牌優勢和產品優勢。
正是這種市場競爭形成的社會分工，就有了專門面向普通消費、剛性需求的小戶型、低總價、普通毛坯房商品；也有了中等面積戶型的中等裝修的商品房；更有了專門的奢侈型消費品，如花園洋房、高檔公寓和獨棟別墅等不同的產品與分工。
同樣隨著產品和消費物件的不同也有了價格的差別，就如同汽車的產品會形成不同的品牌、不同的型號、不同的排量、不同的系列一樣，有低消費型的、也有高消費型的。請問政府要管的到底是哪部分產品的價格呢？
名牌衣服要上萬元一件，但普通消費者可以選擇幾十元一件的非名牌衣服，政府要管的是必需品，而非奢侈品的價格。那麼也就是只應管保障的部分，而非管純商品房。
中國政府也許\從來不懂什麼是契約精神，也從來沒想過市場最基本的道德約束就是契約精神，叫做說話算數的誠信契約精神。隨意的進行市場規則的調整，首先就破壞的是契約精神。
政府在土地出讓時就立下了契約，約定的土地的用地性質、容積率等條件。同時也用立法或契約約定了市場銷售的條件，如限價、如保障房。同時也讓非契約限定的商品房可以按市場自由競爭的方式，由生產者選擇產品的消費物件和建設標準。當這個投資決策已經按契約合法的執行時，政府突然行政性的宣佈，過去簽定的那些契約都作廢了，政府要另行規定商品房的消費對象和權利了。貨幣在市場正常的流通過程中突然被增加了不平等的限制性條件，貨幣在限制令面前失效不再成為有自由購買商品的硬通貨了，那麼還要簽定土地出讓合同和立法有什麼用呢？
三、政府管的是均價？
中國沒有房價中位數的統計，尤其是單位內部定價的優惠讓許\多可以二次交易的房屋沒有一次交易的價格，大量非面向市場的內部價格讓市場的價格成為了一種表像。沒有中位數的統計就無奈的只好用市場當年交易的總價除以市場當年交易的面積，得出一個均價。
自1999—2010年市場商品房銷售的均價如下（元/平方米）
年
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1999
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2000
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2001
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2002
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2003
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2004
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2005
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2006
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2007
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2008
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2009
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2010
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增幅%
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4.9
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3.54
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3.7
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5
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18.7
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12.6
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6.2
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16.8
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-1.9
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24.7
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5.9
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元/㎡
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1857
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1948
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2017
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2092
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2197
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2608
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2937
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3119
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3645
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3576
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4459
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4724
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*國家統計局（摘自《財經》）
而這個均價對市場有任何的指導意義嗎？
這個均價中包括了商業、辦公、高檔別墅、公寓，也包括了普通住房，可能這包括了一部分公開市場中納入銷售的經濟適用住房、限價房等（不包括單位內部分配的銷售型福利新房、拆遷房、政府專門建設的經濟適用住房等）。難道這個均價是中央政府要嚴格控制、遏制與打壓的房價嗎？這個房價只相當於當年的土地價格了。
毛病出在這個均價上。政府要調控通脹、要按住商品房的資產價格，但卻不按住貨幣、不按住土地的價格，於是就不管商品房是面對高收入家庭的奢侈品還是面對中高收入家庭的改善需求，或者是普通住宅，就眉毛鬍子一把抓，總想抓出個名堂來。但奢侈品降價後普通收入人群買得起嗎？而普通低價住宅本就在高地價面前無能為力了，還想擴大生產嗎？
其實如果有了中位數的統計，政府最多要干預的只不過是中位數價格之下的產品，合適的調整土地的供給與價格、合理的運用稅收優惠手段調節，而完全可以放開那些奢侈品的價格，用土地供給和市場競爭與調節。
有哪個國家在控制消費品價格時會將名牌包、名牌衣服和名牌奢侈品計算在內嗎？那麼為什麼計算房價時會將奢侈品的價格平均在房價之中呢？總把眼睛盯在奢侈品的高價位上，用什麼樣的調控措施都一定會失敗的，壓下商品價格而產生的經濟損失代價遠比奢侈品價格的上漲所帶來的影響大得多。
魚翅不是食品中的必需品，商品房也同樣不是住房中的必需品。保障房解決的是居住權利，而商品房則解決的是除居住權利之外，更多的是財產權利。就像不能將魚翅的價格計算在CPI中列入食品價格一樣，商品房價格也不是必需品價格，至少中位數價格以上的奢侈性住房價格不應列入價格管制之中。
中國在號召擴大內需和擴大消費，而1、2月份的消費增幅下降明顯。其一是取消汽車稅收優惠之後的汽車消費下降；二是家裝建材的消費下降了23%，這恰恰是與住房消費相關，由住房消費帶動的消費因素。
沒有人會反對政府對市場的調控，但以房價為目標的調控至少應知道為什麼要調、調什麼房價、什麼是合理的房價？如果連基礎知識都沒有弄懂，那麼就應先坐下來認真的調查和研究、科學的得出結論後，再出臺政策。
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