由於傳統國人對於房地產的用途一向都是隨心所欲，一棟房子可能先開雜貨店，隔一陣子後改當住家，再隔一陣子後改做小型工廠，根本不管該棟房屋所座落基地的法定用途究竟是什麼？反正房子是我的，我愛怎麼用就怎麼用，政府公權力在這裡好像都看不到。

    其實，政府為了維持各種不同土地用途的品質，並保持一個區域範圍內，各種公共設施如公園、學校、交通、電力、自來水等之正常供應，乃建立都市計畫體系，將該範圍內之土地分別劃定如住宅區、商業區、工業區、農業區、保護區、公園綠地等等各種不同使用分區，以台灣省都市計畫住宅區為例，就規定他最主要的使用項目，是為了作住宅使用，因此不可以作各種工業及商業使用。再以台北市最普遍的第三種住宅區為例，就規定他只能供住宅、教育設施、社區遊憩設施等十二種不同用途組別使用，至公用事業設施等十七種不同用途組別，就必須符合市政府所訂之特別規定，才得以使用。

    因此消費者在購買房屋以前，一定要先到台北市政府都市發展局、各縣市政府都市計畫部門、各鄉鎮公所經建部門，查明所要買的房子到底是座落在都市計畫的什麼分區裡面？而該分區又可以作那些用途？其實像台北市政府目前已經將台北市大同、萬華、中正、大安、內湖、文山、中山等七個行政區的土地使用分區上網，消費者只要進入都市發展局的網站(網址為：http://www.zone.taipei.gov.tw/)，輸入土地所屬的行政區、地段、小段、地號即可查明該地之土地使用分區為何。

    消費者查明土地的使用分區之後，接著就是要查明該使用分區的法定用途究竟包括那些？因為某些使用分區所興建的房子可以開餐\廳，某些就不行；某些某些使用分區所興建的房子能設立貿易公司，某些就不行，所以消費者者一定要查明該使用分區能夠經營的行業是什麼？至於各種使用分區的法定用途種類，同樣可以從發展局的網站中查到相關規定，消費者不妨充分利用。



本文作者：張義權

現任台灣大華不動產估價師聯合事務所所長

中國文化大學兼任助理教授

台北市地政士公會理事長

台北市政府市政顧問