【文/住展雜誌】

近年來不分中央或地方，都積極標售公有土地地上權，地上權住宅也因價格低廉，被資金有限的消費者視為房市入門；然而低價卻讓消費者忽略高昂的持有成本，特別是在若干租稅新制上路後……

『有土斯有財』的觀念深植華人社會，但放眼全球華人政權，只有台灣將土地私有制度落實與普及，也正因此，使我國在投入無土地產權，只有土地使用權的地上權發展時，抱持且戰且走的態度，不論是制度面或實務處理上，都因缺乏經驗引發諸多疑問，不僅官方需要時間磨合，消費者對地上權的認知更是模糊，只知價格比一般個案低廉，對於其背後的租稅、貸款、權利歸屬等問題，可說是一無所悉。

而近來各級政府為呼應民間對房地產租稅公平的訴求，端出多項新政增加賦稅，希望透過持有成本的合理化實踐居住正義，但這些政策不只對一般產品造成影響，地上權個案也同受牽連，究竟各項房市新政對地上權案的衝擊為何？而近期討論熱切的房地合一、租賃專法等制度，又會為地上權案帶來怎樣的變化呢？讓專家們來為您抽絲剝繭！

國有地禁售　地上權鵲起

國有財產署莊翠雲署長說明，地上權的興起，起源於民國九十八年十月，行政院裁示面積逾五百坪的國有非公用土地不予出售，九十九年進一步全面禁止雙北市國有土地標售，並在一百年經立院修法通過相關規範，避免國有財產流失並淪為有心人士炒作的工具。

不過閒置的國有土地仍需合理活用，『設定地上權』遂成為選項之一，而在民國九十八年以前也有零星地上權釋出(如「京華DC」、「台北花園」等案)，但當時並非主要施政方針，直到近年才成為官方力推的政策。

有無建物產權　要搞清楚

地上權產品又可分為兩種型態，一為貨真價實的地上權物件，消費者雖無土地持分，但擁有土地使用權與房屋產權；另一種則是對土地無任何權益，又無法取得房屋所有權的個案，購買這類產品的民眾處境與一般租賃類似，只有房屋空間的使用權，購屋後無法取得任何權狀，只有一紙建商提供的房屋使用憑證。

不動產開發商業同業公會全聯會于俊明秘書長進一步解釋，民國八○年代設定地上權時，地上權及地上物是可移轉的，但爾後政府擔心衍生管理問題與期滿後土地收回困難，於九十三年刪除相關規定，以致後來買家無法取得地上物產權。

由於使用權買方沒有房地產權作為抵押擔保，加上物件價值隨時間遞減，使銀行將其視同無擔保品的信用貸款保守看待，融資利率高且成數低，除非業者願意以公司名義向銀行統一申貸再轉借消費者(俗稱公司貸)，否則買方難以取得理想的融資條件。

在貸款條件不佳、市場接受度低的情況下，業者對地上權標售也敬謝不敏，影響國有土地活化進度，國產署才於一○二年九月三十日放寬限制，此後脫標的物件，消費者得以取得房屋所有權。

然政策未溯及既往，使用權案無法晉級為地上權案，融資不易的情況依舊，于秘書長透露，為解決使用權案無擔保品的貸款困境，公會向財金部會建議，可將房屋使用權視為銀行法第十二條中的『權利質權』，藉以進行擔保授信，法務部也配合放寬解釋，使用權案才得以正常融資。

但就目前實務上來看，只有極少數銀行願承作使用權案的質權申貸，且條件仍不理想，因此消費者在購買地上權產品時，務必釐清是否擁有房屋產權，以及業者是否有配合的貸款方式，以免晉升有房一族的夢想受阻。

公告地價揚　地租跟著漲

地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥直言，地上權個案雖僅市價的六到七折，且因沒有土地所有權，屋主不需繳納地價稅，買賣時亦無土增稅負擔，看似相當划算；但魔鬼藏在細節裡，地上權案地租高昂，加上近年政府不斷提高作為稅基的公告地價，使得地上權案的持有成本節節攀升。

舉例來說，在公告地價、持份面積相同，且皆為自用住宅的情況下(詳見表二試算案例)，地上權案因土地屬國有，申報地價無法比照私有土地享有八折優惠，且地上權案地租率為百分之三點五到百分之五，比起一般自用住宅千分之二的稅率高出許\多，兩相比照，落差少則二十倍，最高甚至有逾三十倍的懸殊差距，導致消費者荷包大失血。

于俊明進一步表示，因公告地價跟著政策持續走揚，具有不確定性，以致業者無法在消費者購買時，為其計算出將來的持有成本；而百分之三點五起跳的地租當中，有百分之一是既有國有土地的地價稅(中央繳給地方政府)，如同政府帶頭將成本轉嫁給消費者。

于秘書長與王理事長異口同聲道，購買地上權案的民眾大多為經濟弱勢，高地租與達成民眾安心成家的目標背道而馳，政府既已在標售之初收受大筆權利金，之後就不該再收地租，若官方仍堅持年年收租，最起碼也應讓地租比照地價稅，減輕買家們的負擔，否則不斷提高的賦稅，將成為壓垮消費者的最後一根稻草。

房屋稅調高　非自用重傷

不僅公告地價攀升增加持有壓力，近期北市大調房屋稅稅率與稅基，也同步影響地上權案的賦稅成本，首當其衝的便是無房屋產權的使用權個案與豪宅產品；王進祥解釋，使用權案因產權屬於建商，但建商持有的房地產絕對超過三戶，而且皆非自住，故房屋稅率比照囤房標準達百分之三點六，而非一般自住的百分之一點二，稅金相差三倍。

同時調漲的還有做為房屋稅稅基的路段率與房屋標準單價，北市去年七月起調高九十九條街路的路段率，平均漲價近一成，且條件愈佳的地段漲幅愈高，說巧不巧，先前能順利標脫的地上權設定多半位處本次調升的精華區段，在這波調漲中無奈中鏢；去年七月以後落成的地上權新成屋，還會受到房屋構造單價提高(平均調高二點六倍)波及，讓買家對鈔票流失的速度很有感。

但一般地上權及使用權產品還不是受傷最重的案例，使用權豪宅處境更艱，因豪宅物件在房屋稅新制下，路段率還得加成課稅(俗稱豪宅稅)，稅金至少再增兩倍，零零總總加起來，使用權豪宅每年支出的稅金可能比一般產品多出十倍以上，雖說這樣的情況僅為個案，但也凸顯出政策對於地上權產品的疏忽。

然而難關還沒到終點，因房屋標準單價與路段率未來仍將向上發展，消費者養房支出也會繼續高築，更令人驚訝的是，唯一有助降低房屋稅的房屋折舊率下降速度緩慢且基礎甚高；根據我國訂定的房屋折舊標準，以現今最大宗的鋼筋混凝土為例，每年僅以百分之一的速度緩慢折舊，折舊上限為六十年。

換言之，屆時堪稱古蹟的房屋竟仍有百分之四十的殘值，稅金比起房屋全新時才打四折，對地上權產品而言，當房地產市場價值隨著時間歸零時，租稅減少的幅度卻很有限，叫消費者情何以堪？

不過即便隆冬也能偶見暖陽，在囤房議題中衝擊最大的建商們，日前向北市財政局長蘇建榮陳情，希望市府能網開一面，避免業者被三倍的房屋稅壓垮，獲得市府善意回應，未來建商一年內未售出之房屋，稅率可望降至百分之二，若政策能將建商所屬的使用權產品納入其中，將有助緩和轉嫁至消費者身上的租稅壓力。

使用權個案　法規問題多

從上述房屋稅、地租等爭議，不難發現無房屋產權的使用權產品，比擁有房屋所有權的地上權物件，遭受更不平等的對待，特別是在法規的保障上尤其缺乏，讓消費者的權益難獲伸張。

一、房地合一大遺珠？

近來眾所關注的房地合一稅改，地上權的討論也未在當中缺席，于秘書長指出，使用權產品因不具任何產權，故買賣僅被視為權利移轉，交易所得將併入綜所稅中，易使課稅級距提升導致稅金暴增，但最新的稅改版本，將使用權物件轉讓認定為房屋交易，買賣收入得以與綜所稅分離，對使用權個案而言是一大福音。

但王進祥對政策可行性持保留態度，因使用權個案現今尚無公示化登記，官方無法掌握誰是擁有者，該如何課稅？且使用權物件既無房也無地，買賣交易又不需實價登錄，政府該如何估算房地的取得成本？而本刊也質疑，若無任何權狀的使用權轉讓能被視為房地產交易，那同屬權利性質的預售屋買賣能否比照？在相關配套未出爐之前，政策恐只具宣示性意味。

另外稅改一再強調保障自住原則，因此新政上路後，自用住宅仍可享有兩年內重購退稅優惠，退稅時會將房地價值拆算，分別退還房屋交易所得稅與土增稅，財政部賦稅署並表示相關規範，對地上權與使用權產品也適用；但問題來了，使用權物件不具房地產權，如何拆算房地價值作為退稅依據？王理事長並強調，目前僅房屋及土地交易具重購退稅法源，使用權兩者皆空，在沒有修法的情況下談重購退稅，無疑是不可能的任務。

二、遺贈以市價課稅？

現行地上權設定年限達五十到七十年，這期間勢必發生繼承與贈與情事，王進祥分析，一般房地產遺贈稅是以房屋標準單價與土地公告現值為課稅依據，地上權物件則可用房屋標準單價與剩餘地上權市值當稅基，因房屋標準單價與土地公告現值較市價便宜許\多，故稅金負擔不大。

但使用權物件僅具權利性質，故遺贈稅課徵時只能以權利金市價計算，稅基較其他類型產品高出不少，繳納稅額也會更加沉重。

三、管委會無法運作？

在住戶權益方面，使用權個案因產權在建商手上，住戶非區分所有權人，無法依《公寓大廈管理條例》成立管理委員會，即便建商允許\住戶另立社區管理組織，但仍無法受法律保障。

這對住戶而言固然吃虧，但對建商來說也不見得有利，因政府以建商為單一窗口，向建商收取房屋稅及地租，當住戶出現遲繳或不繳租稅的行為時，建商必須概括承受，再另循法律途徑解決紛爭；于俊明並提到，使用權案業者不僅需扛起大樓物管重責，代收的地租、房屋稅還得被課徵百分之五的營業稅，這部分的稅金業者也只能自行吸收。

四、租賃行為無保障？

去年巢運夜宿帝寶仁愛路，高喊『買不起也要租得起』，呼籲政府正視租屋黑市，並修訂租賃專法管理租屋市場，然在相關討論中，似乎忘了使用權產品的租賃漏洞。根據民法規範，所謂租賃乃是將一『物』租與對方，但使用權屋主並未擁有任何物權，有的只是一個居住權利，因此當屋主將房屋租出時，租賃行為是否成立存有模糊空間。

對使用權屋主而言，因沒有房屋產權，報稅時是否享有每個月四千元的免稅額？建商立場同樣尷尬，消費者在沒有物權的情況下把空間出租，那房屋的瑕疵擔保該誰負責？若未來租賃專法未將使用權物件的特殊狀況考量在內，恐怕會使此類物件成為租屋黑洞中的黑洞，讓有心人士有機可乘。

年限到期後　何去何從

然而在種種問題中，消費者最擔心的還是地上權年限到期後官方會如何處置？莊翠雲署長表示，在地上權設定之初，契約便載明時間一到，地上權便自動消滅，地上物也應無償移轉國有，政府態度相當明確，但對於未來住戶可否向政府購買土地或續標地上權？莊署長語帶保留，僅表明仍需視當時的政策方向才能決定，無法替將來的政府做任何承諾。

配套不完善　自求多福

面對這麼多新煩惱與舊困擾，王、于二人認為，使用權產品紛爭最多，建議官方考慮將使用權物件轉型為名符其實的地上權類型，許\多爭議便迎刃而解，但國產署稱此舉將影響政府公信力，故仍需保守看待。

產學界也呼籲政府應承擔歷史責任，修訂特別法以解決爭端，莫抱持『時到時擔當』的心理；而在政策配套不夠完整的情況下，身處產業鏈最末端的消費者無疑是最弱勢的一群，故消費者在選購相關產品時，務必釐清成本概念，以免荷包省得了一時，卻省不了一世，並應留意後續法規進展，才不會讓自己的權益白白喪失。

▲早年地上權是可轉讓的，爾後因考量管理與收回問題，才改為不可轉讓的使用權型態。 (圖為「台北花園」)

▲國產署莊翠雲署長表示，政府對地上權態度明確，年限期滿就收回。

▲全國不動產開發商業同業全聯會于俊明秘書長指出，使用權物件雖有權利質權可擔保授信，但在實務上仍有困難。

▲地政士全聯會榮譽理事長王進祥直指，在未修法的情況下，使用權物件難享重購退稅。