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奧運後 大陸房市將掀削價戰 |
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6月底一組來自台灣的看房團到上海實地踩點，了解房市行情，這些潛在投資客對於黃埔江畔濱江區域和徐匯區的幾個樓盤表現出較高興趣，但看房團最終僅止於「看」，未出手下訂，似乎人人心中都有個懸念：「奧運後的中國房市，何去何從？」
一位在高雄任教的大學教授，兒子今年剛剛考上北京一所大學，他把早幾年在上海投資的二戶豪宅當中的一戶賣掉，再到北京換購一戶更大的豪宅，幾乎未再花一文就輕鬆建立未來幾年往來京滬的落腳處。
兩岸實現歷史性直航時刻，台灣購房客雲集的上海、北京等大城市，卻陷入房市滯漲的迷局之中。在深圳、廣州房市大幅下跌的衝擊下，京、滬兩地不僅未見明顯的下挫行情，甚且出現開發商挺價、消費者觀望的大博弈情勢，但市場實況又是更多持幣待購的人們到處詢價：「這個價錢可以進場了嗎？」
觀望觀望再觀望
觀望、觀望、再觀望，這種社會氣氛成為製造各種房市八卦的最佳溫床。北大中國經濟研究中心兼職教授徐滇慶，去年7月11日與地產評論人牛刀打賭，前者看多深圳房市，聲言如果一年後深圳房價下跌，他就向深圳人民道歉；後者跟進，反之也作同樣動作。
結果到今年7月1日，徐滇慶自己向媒體發出道歉函踐諾；但是牛刀卻指徐的道歉函內容是一種說教式的解釋，根本不是道歉。
這個八卦吹皺一池春水，引來社會輿論議論，雙方都被外界批評為荒唐，認為房價的漲跌有很複雜的因素，豈是可以簡單預測的問題。
以房地產這種地域性極強的產業而言，對中國大陸各個城市經濟社會發展不一的現實情況，存在極大的差異性。在宏觀調控短期效應影響下，今年上半年大陸整體房市出現十年來首見的價量齊跌現象。
官方新華社報導，北京、上海、深圳、廣州等中國十大城市的交易量平均下降41%，其中深圳在今年前五個月房價一路下挫約30%，銷售面積比去年同期也減少了54%左右，至於北京、上海房價並未見明顯下降；二線城市的天津價格堅挺、成交量下滑，長沙價量雙跌，武漢價漲量跌，不一而足。這些情況，反映市場強大的觀望潮帶給房市交易大幅萎縮。
從多數的城市房價未見大幅跌落的情況，最能直接凸顯現階段開發商的生死存亡掙扎。眼下多數開發商的自有資金率從35%降至30%以下，在開發貸款和客戶購房貸款幾乎被銀行雙殺之際，不少體質和經營不健全的開發商資金鏈斷裂危機浮現。
處在危機四伏險境，按理開發商也只能走降價求現之路，以度難關。其實不然，根據金融界調查，絕大多數開發商還在那裡玩「恐怖平衡」遊戲，擔心最早在市場降價有被視為「傻瓜」的危險。
雖有可能在短期內回籠資金，但如有同業跟進，會給購房者帶來還會再跌的信號，市場「買漲不買跌」的心理，反倒造成更多準備購房者持幣觀望；更可恨的是，甚至引來銀行和消費者的信心危機，貸款門檻更高，貸款更難，反成銷售障礙。
開發商苦撐待變
多數開發商寧可出讓公司或專案股權、認賠放棄捂地，甚至借高利貸求存，也不降價求售。就在開發商苦撐待變的此時此刻，大陸已出現號稱「樓價殺手」的游資搶進部分賣相極佳的專案，挾著現金進場抄底，注資開發商交換釋出銷售託管權，然後在極短的時限內（通常在三至五個月內）割肉降價求售，俾能迅速回籠資金，再與開發商三七分利潤，換來投資報酬率至少在30%以上。
此類游資主要來自江浙滬和山西一帶，當下光在北京一地就有人民幣60億到80億元正在巡戈獵物。這種抄底殺價求售的物業，有時也是一種難得的投資機會。
在大陸的外資熱錢或境外機構投資者，早已瞄準中國大陸宏觀調控下的房地產業，特別是北京、上海大城市成熟或出現資金困境的專案，甚至一改往年僅收購成熟物業的策略，調整為參與一線開發或併購股權獲利。戴德梁行統計，今年上半年外資在滬的大宗交易額已近人民幣百億元，估計全年可有200億元交易額。
就在市場買賣雙方觀望對峙難分難解的6月下旬，港商李嘉誠所屬和記黃埔在上海古北開發的豪宅「御翠豪庭」，突然以低於原成交價每平方公尺人民幣3.8萬元近1萬元的「廣告戶」促銷，成為市場預期降價觀望防線的震撼彈，進一步擴大購房觀望大軍。
李嘉誠等外資房地產商在上海演出的「拋盤」動作，影響還在市場心理，實質上接盤的仍屬外資，而且源源不斷進入上海、北京市場。
根據業界統計，從今年上半年上海商品住宅排名前十位成交均價看，賣得最好的是每平方公尺人民幣7,000至9,000元的郊區樓盤，其他就是位於市中心區域每平方公尺人民幣3萬元以上的高價位樓盤，房價介於高低中間的每平方公尺1萬至2萬元的樓盤少人問津，顯示持續上漲的房價，已將大部分急於購房的顯性需求擠到郊區，更多的購房投資客，要麼買高價房抗跌保值，要麼持幣觀望，對於境外的投資客更是如此。
港台投資客出籠
如把視角放在中國豪宅市場，兩年前，境外投資客席捲中國一半以上的高端住宅；現今，中國大陸本土財富新貴占領了七成以上的豪宅交易。特別是中國金融商業之都的上海灘，聚集在浦東陸家嘴金融區或俯瞰黃埔江景及昔年上海法國租界的繁華舊街區（如新天地等），已成為境外投資客逐鹿上海豪宅的必爭之地，目前中國十大最貴豪宅的前五大統統聚集在此。仲介業者透露，其中至少三到四成豪宅主人翁為港台投資客。
大陸一線大城市的房市正處在從持續上漲到滯漲，再到漸跌的市場分化局面。購房大軍預期跌價的持幣觀望，成為房市交易大幅萎縮的直接導火線，更是房市降價的必殺之技。
一般相信在京奧之後的第四季，市場供應量逐漸放大，開發商降價促銷的力度也將隨之增大，買賣雙方的博弈，或將出現逆轉，而通膨的居高不下及鬧市地段的不可替代，部分豪宅的行情只怕不降反升。短期內，京奧倒成為中國大陸M型房市的分水嶺。
（作者:上海台資企業資深經理人/吳瓊垺） |
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