文／倪子仁　攝影／邱添榮

以財團為主的壽險業者，強力買進商用不動產，看好後市，甚至有業者『只租不賣』。在多空交戰的下半年台灣房市，一場以商用不動產為新局的爭奪戰，已全面開打。

在政府有意無意的打壓住宅市場此時，商用不動產卻絲毫不受影響，尤其是價格仍持續愈開愈高，最為驚人的應屬日前才公布要法拍的太子敦南大樓，底價一百四十二億多元，創法拍新高底價。

另一眾所矚目的世貿二館五十年地上權案，七月十九日南山人壽以總價二百六十八．八億元、相當每坪地上權五百零二萬元，擠下國泰人壽奪標，此價刷新國內地上權總價、每坪價格新高。南山人壽插旗後，預估台北信義計劃區，將成為各壽險大咖競逐的『熱地』。

國內地上權標案地王，先前分別為二○一○年標出的仁愛路四段土地及敦南派出所，以每坪三百七十三萬及二百九十二萬元蟬聯；此次世貿二館進一步將地上權每坪一舉推升突破五百萬元大關，可見商用不動產只要地段好，再高價都有人要搶。值得密切觀察的是，北市信義區A25土地，亦將首度開放陸資投資，A25案將是陸資可光明正大進駐信義計畫區的第一個投資案，也是重要的觀察指標。

市場專家普遍認為，手握大筆資金的壽險公司下半年可能趕進度大筆吃貨，商用不動產的漲幅相較於住宅勢必只高不低。

從買方結構來看，國內壽險公司早已成為商用不動產投資主力，所占的比率達百分之五十四，包括國泰人壽、富邦人壽、新光人壽等都積極出手，統計壽險業投資餘額至二○一二年五月底止已達四千九百八十七億元。

為了讓讀者充分了解當前及未來商用不動產的市況與發展遠景，本文特別採訪了商用不動產界的代表及理財名嘴，看看他們對當前財團搶進商用不動產市場的看法，並聽聽他們寶貴的市場經驗及後市預期。以下是我們的報導。

商用不動產交易熱絡

大陸建設七月高價買下台北市信義計畫區土地，為房市注入強心針。戴德梁行總經理顏炳立表示，下半年房市雖不太樂觀，但相對於住宅產品，土地、店面與商辦等三類不動產仍有量能；光是土地市場的部分，今年以來成交金額已達七○○億元。

根據戴德梁行統計，今年第二季商用不動產的交易量達二百七十億元，較第一季大增四倍，也比去年同期成長百分之九．八，累計上半年的交易量達三百三十三．八億元。

顏炳立說，整體來看，下半年的商用不動產與土地市場仍會有不錯的交易量，但追價動能並不強，市場不會有太大的波瀾。土地市場方面，戴德梁行統計，第二季的土地交易量為三百億元，上半年總成交量體為六百億元，並已連續四季維持單季成交三百億元以上；若再往前溯至二○一○年起連續十個季度的統計，亦可看出每季的土地交易量約在三百億至三百五十億元之間。

財團搶進商用辦公大樓的動作愈來愈大，在新北市新板特區內，有一棟5A級、並領有綠建築標章的辦公大樓全新竣工。投資興建業主，愛板新紀公司董事長紀清田，敏銳的嗅到這股氣息，於是決定這棟商辦大樓『只租不賣了』！紀清田說，新板特區內新智慧型辦公大樓的供給量相當稀少，他看好商辦的後市潛力，所以不賣大樓。

抱歉只租不賣

紀清田表示，辦公大樓還沒有全面完工，就有多家國內的財團公司、壽險業者及大陸的重量級銀行業者，要買下整棟的大樓，但紀清田說，『抱歉』！辦公大樓一層都不賣，租金從每坪一千六百元至一千九百元不等，而且進駐的公司必需經過該公司的審核，才會租給他們。

紀清田認為，商辦市場在今年的熱度顯然比住宅還夯，即便同樣受到奢侈稅打壓，卻還是買氣蓬勃。主要是因為商辦產品大多是著眼於長期的投資利益，因此大多不急著在短期內脫手，而且相對於住宅行情，商辦的價格算是才剛起步，未來還有不錯的成長空間。

紀董事長說，商辦市場是不動產產品中很特立獨行的產品，跟大環境及住宅市場的走勢幾乎不太搭嘎，加上投資金額龐大，比起住宅市場，個人投資者幾乎是微乎其微，大多是財力雄厚的集團業者，或是想要買下整棟改建成豪宅的建設公司。

股市憲哥賴憲政則表示，富邦人壽六月以七十．九億元向長虹建設買下北市內湖西湖段商辦大樓「長虹新凱旋」，二樓以上每坪買價約六十五萬多元，這棟大樓十月即可完工，取得使用執照後即開始招租，預計年租金報酬率可達百分之二以上。

賴憲政表示，包括這次買入的新大樓，富邦人壽已在內湖擁有四棟大樓，包括二○一○年向新壽買入的漢諾威大樓、二○○六年買入的華邦電子大樓，及安泰人壽原有的歐風傢俱所在的大樓，富邦人壽已在內湖投資近一百五十億元的不動產。

三大壽險業者搶翻天

股市憲哥說，商用不動產夯到不行，三大壽險公司仍以新壽在內湖佈局最多，擁有十一棟商辦及一塊興建中大樓，總投資金額二百七十二億元以上；國壽則擁有五棟大樓及一筆也在興建中的舊宗路商辦，總投資金額一百二十億元左右。

顏炳立認為，去年以來，在奢侈稅陰影籠罩下，住宅市場熱度逐漸褪去，商用不動產的標售價格卻逆勢一再創下新高，包括新光敦南大樓、國泰敦南大樓、承德路大同公司廠辦、香檳大樓等等，都有不錯的標售成績，價格也都漂亮，因此未來幾年，商用不動產仍是房市的焦點。

顏炳立說，目前台灣保險業投資商用不動產的資金約五千億元，約佔可投資部位的百分之五，距離政府訂出上限百分之三十，還有很大的空間，若保守估計投資部位拉高達百分之十，那麼將會有另外五千億元釋出收購商用不動產。顏炳立直言，這些來自保險公司的投資需求，就相當於把台北市所有辦公大樓的存量，統統再買一次，所以預期台北市商用不動產的行情，未來仍十分樂觀。

顏炳立還指出，不僅只於此，後續投資不動產的金額還在持續增加中，由亞太置地籌募的台灣有史以來第一檔專門投資商用不動產的基金，基金規模約二億美元，加上財務槓桿操作可望投資九億美元、約新台幣二百七十億元的銀彈，將收購台灣不動產，並鎖定台北市商用不動產為收購目標。

國壽成就十全十美

顏炳立說，富邦人壽買下內湖大樓，今年不動產投資金額已超越所有壽險公司，暫居今年第一名，富邦人壽手中還有上百億元可投資不動產額度；國壽今年已買入近五十九億元，國壽董事會更授權加碼買進商用不動產，使國壽手中已授權的不動產投資額度應逾四百億元。

市況顯示，國壽近年積極布局忠孝捷運沿線及敦化南北路，其中在敦化南北路已投資九棟大樓，包括台北金融中心、新光敦南大樓（已更名敦南金融大樓）、銀星大樓、敦南財經大樓等，若這次再買下價值百億元以上的太子敦南大樓，國壽在敦化南北路佈局將成就『十全十美』的歷史新局。

紀清田董事長說，壽險公司購買的整棟商業大樓，大多是拿來做為不動產證券化，或是做為企業投資資產，長期收取租金報酬等，但還維持在原商用使用；但若是建設公司拿下，則可能更換使用蓋豪宅，雖然不算是違法，但是台北市地狹人稠，好的商業用地有限，如果這些都逐漸變成豪宅，等到真正的主力需求出現時，選擇性就受限了，這樣對雙北市的國際化，應該還是有些負面影響的。

紀清田分析，壽險資金相當浮濫、無處可去，各壽險公司都有龐大的不動產投資部位必須消化，優質商辦只要投資報酬率在百分之三以上者大家搶著要，價格與租金自是水漲船高。

賴憲政指出，今年六月，國泰人壽以十五億元向力麒建設買下位於北市南京東路三段、龍江街口的三角窗金店面，現為渣打銀行租用，每坪購入土地價格二百八十九萬元，年租金收益率約百分之二多。

賴憲政分析，國壽近來積極展現投資不動產決心，繼五月以四三．九億元買入太子汽車土城廠房，這次再買下南京東路三段的金店面，若加上洽談中的太子敦南大樓、正在競標中的世貿二館，國壽今年已購入或正進行中的不動產投資金額上看五百億元。

賴憲政說，三大壽險業者買商用不動產大車拼，新光金控旗下的新光人壽日前出手搶標新北市新莊副都心土地雖失利。不過，新壽仍看好台北市、新北市的不動產後市，新壽董事會亦通過授權經營團隊可運用的銀彈還有約二百四十億元，將伺機再加碼買進不動產。

商用不動產將領先反應

壽險業今年搶大台北地區不動產的態度都轉為積極，除了國壽、新壽及富邦人壽今年都已有進帳，且持續、密集尋找標的，南山、三商美邦、中壽、台壽、中信人壽也都取得董事會授權額度，並公開表示要投資不動產。

全球商用不動產市場已沉寂超過三年。依據過去經驗，不論從股價淨值比、本益比或收益率，美國及新興亞洲商用不動產市場的投資價值已悄然浮現，未來在實質股價或收益率都有機會隨著市場穩定而領先反應。