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【經濟日報／永慶房產事業群總經理葉凌棋口述】
台北市長郝龍斌宣布北市府已審議通過首宗「一坪換一坪」的老舊公寓都更案，面積約2,800餘坪。郝龍斌說，這件都更案，可改善居民生活品質和附近環境，也讓外界了解台北市推動都市更新是「玩真的！」，同時，並對後續都更案起示範作用，未來也會加速行政流程，改變台北市的老舊建物風貌。
但事實上，這種中低樓層、老舊住宅的都更案，郝龍斌市長已提出2年多，興富發整合此案也有5年多，這期間共有46案被提出，這是第一個被通過的個案。
當初提出這樣的都更條件，主要是依照原本的都更條例，要進行都更很難成功。因為公寓在都更之後，原本的住戶使用的坪數會大幅縮小，所以根本不會有都更的意願。在提出這種大幅度獎勵容積率的辦法，當初獲得很大的回響，也形成極大的風潮。
但即使如此，興富發這個案子可以通過還是不容易，未來也並不是所有的都更案都能取得這麼好的條件。
南港興富發案50年公寓更新案因適用最高的2倍法定容積，原住戶可以全數分回，「一坪換一坪」還多了122戶可供銷售，這是因為這個案場規模相當大、基地面積高達2,800坪，才有機會符合大街廓的獎勵條件。
大街廓、大基地的都更對環境貢獻更大、才有足夠的條件取得高額的容積獎勵。有些人會期待，未來其他的都更案可以遵循這個案例，取得這麼好的都更條件，但幾乎不可能。
因為大部分的都更案基地面積多半是在600坪到1,000坪之間，無法取得這種條件，消費者必須要有正確的認知，了解並非所有都更案都能有這樣的條件，否則就會有過度的期待。
另外這個都更案比較早送件，也才能獲得通過。否則在文林苑的事件之後，很多都更案停擺，相關都更條例的修正更在立法院和行政院審議。未來都更條例的修正內容都可能變得相當嚴格，使得都更變得更加困難重重。
我建議有意都更的低樓層老舊住宅要把握時機，在都更條例修法之前，盡快送件，否則以後要達到門檻恐怕會更加困難。
當然整合居民的同意是都更成功的關鍵，我們看到市府很有心希望推動低樓層老舊住宅更新，如果自己所居住的社區有推動都更的計畫，一定要盡快整合、並送出都更的事業計畫書才有機會讓自己居住的環境更美好。
都更絕對是正確的政策。現在台北市、新北市都存在很多房屋老舊的問題，30年、40年，甚至50年的房子有很多，這些老舊建築不只存在防災體系不足的問題，因為道路老舊一旦出現火災，救援會發生困難，而且當初房屋的結構設計耐震程度不夠，甚至承受不起五級以上的地震。
我想要表達的是，都更是一定要走的路，從安全和防災的角度來看，有其必要性，而且舊建築存在規畫綠地不夠、生活環境擁擠等問題，都更不只立意良善，還是台北變身的好方法，可以達到住宅、政府多贏的局面，而不是一個與建商合建的建案而已。
興富發這個案子，現在只是第一階段的都更事業計畫通過，接下來還有第二階段的容積權利變換計畫審議，完成後才是第三階段住戶拆遷，都完成之後才能核發建築執照，也才能銷售。未來還有一大段路要走，時間估計不會太快。我們希望行政程序可以加快，否則未來很多案子都將因為門檻過高而胎死腹中。（記者邱馨儀整理） |
