【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰】

台北市違章建築林立，人盡皆知，最近再因「鳥籠建案」而突顯都市發展醜陋的另一面。

所謂「鳥籠建案」緣於基地面積狹小，基地面積狹小則又與相鄰兩地土地開發整合利用息息相關，其中最常見者，首推人性弱點缺乏互助合作與雙贏互利共識所導致。

台北市「鳥籠建案」主要分布於大安、信義、中正、中山與松山等區域，一般購屋者的盲點在於，房價太貴卻又一心想要在精華地段覓得立足之地，其中又以明星學區最為明顯，而在房價愈來愈貴，加以都市更新牛步化之情況下，「鳥籠建案」乃隨之應運而生。

其實，「鳥籠建案」除地段較為優越之外，幾乎所有選購要件之格局方正、動線流暢、通風採光良好以及起居、服務、睡眠空間屬性分明等皆付諸厥如，更甭談居家生活品質與產品附加價值。

試想一塊基地狹窄到面寬只有2輛機車，深度約僅3、4輛轎車，基地面積只有20至30坪，如果面寬僅5至6公尺，深度頂多也不過13至17公尺而已，尤其是在住三容積率45%之法令限制下，實際主建物面積不過9至13.5坪。

而且預售屋還得加上附屬建物與公共設施面積，銷售面積至少外加三分之一以上，倘若基地面積稍大，很可能還要附加停車位，因此購買預售「鳥籠建案」時，務必要詳細閱讀經建管處核准之建照執照規劃設計圖說，並且審視基地長寬與前後空地、左右棟距。

此外，更應逐一檢視各空間之尺寸標示，俾免來日完工交屋時所有家具都得配合狹隘空間而縮減尺寸規格。

「鳥籠建案」就表面看來是麻雀雖小、五臟俱全的小坪數住家，但就正常居家功能規劃設計而言，主建物部分扣除掉客廳、餐廳、廚房、廁所外，究竟還有多少空間可供臥室使用？

可以想像得到的是，各室內實際使用空間必然狹小侷促，並且與預售當初所參觀樣品屋「虛擬實境」落差太大，因此，二手市場必然不夠流暢。

更值得重視的是，與相鄰建物相較，外觀既談不上宏偉氣派，又缺乏襯托附加價值的公共設施，因此，就整體而言，售價也就無法與鄰棟建築相提並論，尤其是如果沒有附加停車位或只有機械式停車位，想要以豪宅價格定位，勢必難上加難。