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達人觀點 --- 雙捷運商辦 投資好標的 |
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受到通膨問題及股市不振雙重影響下，房市買氣亦由三月至今一路下滑，商辦市場下半年在市場回檔情況下，報酬率可望小幅回升至4%。相較於房市冷清清，外資探詢獵樓的腳步又悄悄回籠，尤其具有租金投報率及保值雙重效益的商辦市場反而逐步升溫。
如同住宅產品的捷運效應，捷運周邊的辦公大樓也成為投資者最佳的避險工具，除了目前通車營運中的捷運線之外，目前正加緊施工中的捷運線，包含了捷運內湖線（木柵線北延）、捷運新莊線（行經松江路）、捷運信義線（行經信義路）以及捷運松山線（行經南京東路）等新增路線。
其中多條捷運線皆經過台北市傳統辦公商圈，形成投資商辦的大利多，例如松江南京商圈、復興南京商圈、南京東路四五段商圈、敦北民生商圈、信義世貿商圈等，其中更不乏雙捷運交會站。
近年來由於信義計畫區發展迅速，以及內湖、南港等廠辦大樓的磁吸效應，使得傳統中山區、松山區等辦公室的大本營有鬆動外移的傾向。而隨著台北市第二階段捷運如火如荼的施工，以往較失去關注的傳統辦公商圈，譬如松江南京、復興南京和南京四五段等商圈的商辦大樓，因而再度受到企業主及投資人的青睞。
傳統商辦重獲青睞
觀察目前捷運「南京東路站」及「松江南京站」所構成的雙十地帶（復興北路、南京東路、松江路），為當前買賣交易的熱點，尤其位於捷運站300公尺以內的辦公大樓，更是買方詢問度相當高之標的，預料9月在松江路上的宜進實業大樓及10月亞洲信託總部大樓的標售，將再引起松江南京商圈的投資人關注。
另外，像松山機場站除了負起連結木柵線與內湖線的功能，更是兩岸三通的機場門戶，雖然短期之內三通效益仍未發威，但長期而言，卓越的樞紐位置仍然深具魅力。而南京四五段商圈的周邊辦公，因受到捷運施工困擾，長期以來租金水準受到低估，但由於此商圈位於內湖及南港的出入地帶，未來若內湖及南港發展良好，本商圈價格可望回到應有水準。
投資報酬率可逾4%
由信義房屋商仲部過去的成交紀錄中亦可看出，傳統辦公商圈因屋齡較長，故其售價上仍屬合理，但因具區位之便利性，故仍有不錯的租金報酬。以松江南京商圈為例，其租金約在1,400至1,600元之間，而售價則約在每坪35萬至45萬元間，估算下來，投資報酬率多有4%以上之水準，對買方而言，傳統辦公商圈仍是極具投資價值之標的。如果位於捷運站旁的辦公大樓，恐怕更是供不應求。
在售價方面，今年上半年成交價格已明顯上漲一到兩成，但在520之後，價格已從高檔逐漸下修，報酬率已慢慢回穩到4%的價格。
放眼未來的辦公市場，捷運站旁的辦公室，尤其是未來有雙捷運交會之松江南京站、南京東路站、大安站等捷運車站周邊之辦公大樓，依然是市場上的大熱門，其租金及售價上仍具有穩定成長的優勢。此外，目前銀行針對房貸業務政策性緊縮，一般住宅產品核貸條件趨嚴，而辦公產品因位於捷運沿線的辦公室，銀行承租房貸的意願較高，貸款成數亦具較大的彈性空間，對購屋者而言不失為一項利多因素。因此，在房市整體前景未明下，傳統辦公商圈內鄰近捷運的商辦產品未來仍是投資置產的良好標的。
【2008/09/21 經濟日報】
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