【作者／王應傑（東森房屋董事長）】

自政府開始打房以來，房市成交量即開始逐漸下滑，今年前八月全台買賣移轉棟數，降到21.6萬件，比去年同期衰退11.6%，創自SARS以來新低量，投資客明顯縮手，但現在連自住客亦猶豫不決， 深怕進場「買貴了」。

房市並不像股市有公開市場，交易時有確定價格，房價因人認定而異，現因買賣雙方對房市認定差距擴大，讓房市成交量萎縮，這和政府近年打房不無關係。

近來打房政策已進展到「房地合一」稅的推動。政府實施房地合一稅，有其長遠公平性考量，現行規劃方向朝自住免稅、分離課稅方向實施，並且設有排富條款，綜而言之，對市場的影響正面，殺傷力也較奢侈稅低。但奢侈稅應該先行落日，加之充分宣導房地合一稅內容，並採階段性實施，才是全民之福。

財稅政策貴在彈性，應視社會時空變遷予以適當調整。三年前奢侈稅通過時，我就一再呼籲應設置落日條款，在短期政策達到目的時，應功成身退。現在房市交易量已經相當低迷，投資客紛紛退場，從業人員受害甚深，奢侈稅退場此其時也。

但也有人會擔心取消奢侈稅將使炒房風氣再現。事實上，現在貸款環境在央行主導下，已大不如前，投資客財務槓桿以不如從前容易操作，而紛紛轉戰海外市場。

再者，實價登錄已實施三年，可參考的成交行情愈趨完整、價格透明，炒房條件不若以往。政府目前在稅制上的設計，包括提高非自住的持有稅及即將實施的房地合一稅，對投資客亦顯不利。

在SARS期間，房地產市場一片低迷，建商倒閉者眾，當時政府為挽救房地產市場，透過國是會議將土地增值減半2年，從第3年起稅率從40%、50%、60%的級距，降為20%、30%、40%。土地增值稅減徵是為權宜之計，在目標達成後回歸原來級距，我當時曾強烈建議土地增值稅減徵應該設有落日條款，但未被採納。

如今我仍要建議政府，第一、在實價登錄前買賣的房屋，就按照舊制來課稅，即現行土增稅與財產交易所得分開課稅，但必須附帶公告現值每半年或三個月調整一次，反應繳納土增稅的課徵標準。第二、實價登錄後的房地產買賣交易，用政府訂定之房地合一課稅，若有購買成本可提供，例如利息、房屋修繕等費用，只要留有繳費憑證都可以讓屋主扣除，剩下的價差再按一個標準併入綜合所得課徵綜合得稅。

舉例而言，假設某一房屋3,000萬元買進，再以4,000萬元賣出，價差1,000萬元，這要如何課徵呢？若以舊制分離課稅的做法，此1,000萬元不列入綜合所得稅，逕以利潤的15%來課稅，也就是課徵150萬元。若以新制房地合一計算，買賣價差1,000萬元扣除土地增值稅及其他可扣除成本500萬元，獲利500萬元併入綜合所得，再依其所得稅率45%來計算，則需繳納225萬之所得稅。

至於分離、合併哪個好？推行之初應該要兩套制並行，要有階段性推動，等到民眾都熟悉之後，再逐步往兩稅合一的方式去進行，否則會像當初政府推動證券交易所得稅一樣，一公布時全國譁然，那又是一次動盪了。（記者郭及天整理）