房地合一上路前　買方議價空間拉大　急售恐虧

房地合一稅制通過僅17天，半年之後將於2016年元旦上路，由於日出條款回溯至2014年1月2日後取得、持有時間為2年內的房屋，買賣雙方在新政上路前的「新舊跨制區」半年間，要仔細規劃時間點，尤其賣方還涉及奢侈稅，故比買方要更謹慎。

依現行舊制，房屋出售會課土地增值稅、房屋交易所得稅，持有未滿2年再課出售總價10%的奢侈稅、低於1年則是15%的奢侈稅，相當驚人。

地政士公會榮譽理事長王進祥表示，賣方要了解新制包含土地增值稅、房地合一所得稅，意即土地交易所得也要課稅，即使課稅時可以扣除已繳的土增稅，但所得稅負還是增加。

扣奢侈稅後不划算

王進祥表示，賣方若想在年底前獲利了結，首先得考慮目前是否持有房產滿2年，「若未滿2年，絕對不要賣。」因雖適用舊制，但礙於奢侈稅是以出售總價為稅基，若急售，即使有高獲利，一旦扣除奢侈稅便可能由盈轉虧。

信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德舉例，A男2014年5月買房，持有剛滿1年，買價1400萬元，欲以2000萬元出售，2015年出售課會奢侈稅200萬元，假設「房地比」為2比8，房屋所得稅為120萬元。王進祥補充，乘上併入所得稅之稅率20%，舊制稅金共224萬元。

若2016年賣時仍持有未滿2年，適用新制，假設土地公告現值漲價總數額100萬元，稅率35%，則稅金共175萬元，比舊制加奢侈稅少了49萬元。若超過2年再出售，適用舊制的稅金僅 24萬元。

代書李佳芬表示，現有賣方急於周轉而出售，勢必降價甚至賠售，買方若能找到這類物件，就有機會撿便宜；此外，「合買投資案」的投資客們是因為口袋不夠深才合買，這類物件認賠出清機會也較高，多數買方砍價已從6~7折起跳。

年底前賣房適用稅制　買新建案可找代銷

由於到年底前的橫跨新舊制，持有2年以上適用舊制，2年以下適用新制，網路地產王陳韻如表示，不管自住或投資，年底前買房，還是得撐至少2年才能用舊制；至於買新買舊哪一個好？想買新建案的人可考慮和代銷買，因目前議價空間相對高。

買方若想繼續觀望等2016年，要了解市中心或郊區物件的價格變動會不同。陳韻如提到，市中心價格波動相對小，撐到2016年的差異不會太大，加上用新制，不見得划算，郊區2016年蛋白區跌價的可能性較高。