【自由時報-地產天下/葉思含】

時序又到了年底的傳統購屋旺季，許多購屋族期盼趁著房市下修，大膽進場議價挑便宜。本期《地產天下》請來各界房市專家提供6大購屋心法，從地段挑選、檢視屋況，到該存多少錢、每月負擔金額設定等方向著手，教你如何覓得好屋，趕在年底前購屋過好年。

購屋心法1:

精選地段機能條件

買房子最重要的就是地段，集結交通、學區、生活機能等條件的產品相對能保值抗跌，香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫表示，可從雙捷運站等重大建設利多地區為中心，再向外擴大延伸找尋，並可將明星學校和公園等規劃納入考量，同時享有交通、學區、綠地議題的物件，房價較具支撐力，向來需求大於供給，未來較好轉手。至於預算較不足的民眾，建議可依生活習慣找商圈、學區、捷運站、公車站等，也可觀察房屋周邊商店診所多不多，以此作為生活機能是否充足的考量。

購屋心法2:

看屋詳實檢查屋況

台灣老屋問題嚴重，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，看屋必須詳實檢查，漏水、施工瑕疵等問題，至於近來購屋族也相當重視結構安全議題，看屋應留意牆壁是否出現鋼筋外露，屋內注意樑柱是否有裂痕，水泥是否有剝落，從外觀檢查房屋有沒有傾斜、外牆磁磚是否剝落嚴重，以此評估住宅的安全性。購屋前亦可要求檢視「耐震標章」，並選擇有信譽的公司品牌。另外，現在許多房仲平台都已經整理了海砂、輻射屋的名單，也有助於買方了解社區屋況。

購屋心法3:

了解實價登錄行情

內政部實價登錄從2012年開始有交易資料，大家房屋企劃研究室主任郎美囡建議，民眾在買房時應先上實價登錄選擇相同的建物型態，以路段或框選區域查詢，可依社區最高價及均價比對物件的條件，評估物件的合理售價，此外，2013~2014年為房市高點，故可參考此時的交易價格評估開價合理性。至於車位價格跟房屋計算方式不同，車位是以形式來做區分，例如坡道平面車位價格最高，再來依序是坡道機械、機械車位，一般在算房屋單價時會把車位價格、坪數做拆算，但須注意有些銷售人員為了讓單價看起來低，把車位的面積也一併計入，以此拉低單價。

購屋心法4:

挑選優良管理社區

看屋除了挑選地段、屋況之外，管委會素質也很重要，景文物業管理機構董事長郭紀子表示，根據景文物業管理機構統計，發現管理組織對社區房價具正向影響力，能明顯提高房價，其中影響最劇為台北市傳統公寓，影響最少為新北市住宅大樓、華廈。根據統計顯示，台北市有管理的公寓相較無管理組織的公寓，每坪房價高出1.1853萬元，有管理的住宅大樓、華廈每坪則貴6757元；至於新北市有管理的公寓每坪高出7217元，住宅大樓、華廈每坪則貴1365元。建議民眾看屋留意社區是否有良好管理，對房價有正面加分作用。

購屋心法5:

設定購屋總價預算

一般民眾該如何存夠錢買房？屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議，先設定合適的購屋目標，存夠自備款，預留緊急備用金。購屋目標若太高，將影響資金準備時間，可先求一般標準。根據內政部資料顯示，除雙北市外，一般民眾購屋總價約700~900萬，以2成自備款換算，約需先存夠140~180萬元，最好還要預留6個月的生活費當緊急備用金。以目前台灣雙薪家庭普遍月收入約8~12萬來看，假設每月存款金額佔收入1/3，大約5~6年就可以存夠買房自備款與緊急備用金。

購屋心法6:

估算每月現金流

買房前一定要注意每月現金流，依據個人或家庭狀況，善用寬限期與長年期房貸專案。陳傑鳴表示，為避免每月房貸支出使生活壓力過大，應把握房貸支出別超過收入1/3的原則，善用「寬限期」或「長年期房貸」等方案，適度降低每月的負擔。以購屋總價700~900萬、20年期房貸、自備2成、利率1.8%來看，每月房貸金額約為3~3.6萬，對於雙薪家庭仍可能過高。但若搭配40年期房貸，每月還款金額將降到2萬元以下，可以控制每月的房貸支出在薪水的1/3，甚至接近1/6，負擔不會太重，較不會影響生活品質。