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【Yahoo奇摩房地產編輯部】
2017房市成交量揮別2016年全年只成交24.5萬棟的陰霾，在降價換成交的刺激之下，各縣市交易量都比2016同期平均成長了13%。歷經一整年的量增價跌格局，房市似乎如彭總裁所說的，已經「軟著陸」了。
就國內外情勢觀察，整體2018狗年房市應該還是「量增價跌」的格局，只是「量增有限，價跌收斂」。因此，房地產業者對2018狗年房市的預估普遍都是「再差也不會比之前差」、「最壞的時間已經過去」，期望房市可以狗來旺。但不可輕忽的是旺旺年房市仍有遭遇「三隻黑天鵝」亂流侵擾的可能，包括「國際升息浪潮大軍壓境」、「雨遮不登記不計價新制上路」、「年底縣市長大選政治紛擾」。
黑天鵝1：國際升息浪潮大軍壓境
利率變數是房市最大的黑天鵝，尤其年後新任央行總裁即將走馬上任，利率政策怎麼走，大家都在看。
雖然過去央行彭總裁曾說過，利率不可能永遠停在低檔；但蔡政府也在三掛保證，2018匯率、利率雙率政策不會U型反轉。不過整體國際情勢已經可以見到過去寬鬆貨幣、低利環境的局勢正在轉變，2017年底美國聯準會又再度升息一碼，經濟學家預估今年還有升息三碼的機會，連經濟體跟台灣類似又市最大競爭者的韓國也啟動升息，讓台灣升息的壓力越來越大。即便國內未來升息動作會採幅度小、速度慢、減緩市場衝擊的方式進行，但無論如何升息對房市都是利空，即便一次只升半碼，對「墊腳尖」硬撐房貸壓力買房的購屋者，以及高額房貸與手上多戶的投資客，都可能會成為壓倒駱駝的最後一根稻草，逼得不得不斷頭認賠殺出。
黑天鵝2：雨遮不登記不計價新制上路
今年元旦上路的新建照雨遮不登記不計價制度，進一步往「購屋實坪制」邁進一步。在新制上路前，去年底已有一小波建商搶照潮，部分將轉為春節後的預售推案，推升市場供給，為空餘所苦的區域增加壓力，讓目前持續消化餘屋的房市增添風險。另一方面，未來雨遮不登記不計價的新照推案登場時，開價策略勢必出現建商將利潤回灌房價的「羊毛出在羊身上」行情，但同時也要面臨整體房市尚未反彈（甚至還在緩步下修調整）的拉鋸，加上新制上路都會有一段觀望期，恐怕影響上半年買氣，成為房市的第二隻黑天鵝。
黑天鵝3：年底縣市長大選政治紛擾
今年的選舉年，居住正義議題不若往年炒上街頭這麼激烈，加上社會住宅陸續完工開放申請、持續增加供給量的新聞，未來新的一年將不斷露出，一定程度舒緩民間抗議壓力，中央地方就有空間在不打房、讓房市回歸市場機制的口號下，「低調」端出政策利多，讓手頭上餘屋多、融資大、屯地多的建商以及每年要繳土增稅房屋稅的民眾稍稍喘口氣。但依照過往經驗，選舉的藍綠混戰紛擾衝擊之下，多少會影響民眾購屋信心，特別是下半年民眾的購屋態度，恐將轉為觀望，成為市場的第三隻黑天鵝。 |
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