圖文／House123 邱愛莉

上禮拜，有一個讀者來函詢問：「不透過仲介自行買賣房屋時，通常是賣方提供代書還是買方？履保是由代書幫忙做嗎？買方要注意哪些潛在的危險？」

雖然代書費是由買方負擔，不過，實務上屋主自售成交時，到底由買方還是賣方找代書沒有一定的答案。一般來說，會看哪一方有推薦、值得信任的代書，雙方答應由那家代書來協助簽約和辦理後續稅務、過戶等事宜。不過，就算有推薦的代書，為了雙方的交易安全保障，我建議大家一定要使用「履約保證」（簡稱「履保」）。

「履保」，顧名思義，就是「確保雙方履約」：買方支付價金給賣方，賣方將產權過戶給買方、交屋，銀貨兩訖。買方所有的款項都先存放在銀行的專戶裡，等到交屋當天完成所有手續後再由買賣雙方一手交錢、一手交權狀，以保障雙方買賣價金的安全。透過履保服務，買方可以避免支付價金後賣方捲款潛逃，拿不到房子；賣方也可以避免還沒有拿到款項，房子卻被代書過戶給買方。

要申辦履保一點也不難，只要簽約的時候跟代書說你們要用履保，代書就會使用履保專用的合約給買賣雙方簽。有些履保公司的服務，只要是代書都可以承作，而有些履保公司則更嚴謹，只接受它認證過的代書（如：僑馥建經），原因無他，因為代書除了要確保合約的正確和真實性外，還需要暫時保管買方的訂金甚至頭期款，在簽約後將款項存入履保專戶中。如代書心存不軌，捲款潛逃，還是會有交易安全的疑慮。

你可能會問，如果遇到這樣不肖的代書怎麼辦？為了保障買賣雙方，有些履保公司（如：僑馥建經）會在簽約後就當場提供保證書，將遇到不肖代書的風險移轉到履保公司上。然而，不是所有履保公司都提供這樣令人安心的服務。大部分的履保公司都是在簽約幾個工作天後才寄保證書給消費者。中間這段時間如真的遇到款項沒有入履保帳戶的爭議，就比較麻煩了。

此外，履保公司是否有提供透明的即時查詢系統（上網登入帳號密碼外即可即時查詢履保專戶的明細和金額），並以信託方式專帳管理，也是很重要的。一般人都認為透過仲介交易最安全，其實，仲介也是透過「履保」來保障交易雙方。只要履保做得好，就算屋主自售直接買賣，仍可以有效保障交易安全。

這麼重要的服務要多少費用呢？履保的費用是成交總價的萬分之六，買賣雙方各付一半。也就是說，總價一千萬的話，買賣雙方只要各付三千元就可以享有交易安全的保障。曾經有一個新聞，買方因聽信賣方建議，雙方省下履保的錢，不使用履保，結果繳了300萬的自備款後，賣方捲款潛逃，連代書也找不到人，到現在還在打官司。為了省幾千元，卻賠了幾百萬，真的很得不償失，這點小錢千萬不能省喔！