商業周刊／傅恪恩

「誰說一定要準備百萬頭期款，才能當房東？不買房也能圓房東夢，聰明為自己增加工作以外的被動收入。二房東實戰班，3天課程特價X萬元，老師帶你親走現場，從挑物件到投報率，一次讓你學會二房東這一行的眉眉角角。」有在持續注意房地產且對投資有興趣的朋友，可能對上述的廣告宣傳內容不陌生。

雖然沒錢買房，但準備一筆小錢當個二房東，每個月替自己多賺幾千到幾萬塊的被動收入，這樣的美好藍圖，在許多辛苦上班的人眼裡，不失為一個賺錢的好機會。於是坊間的課程應運而生，一個個超厲害的老師，宣傳自己經手物件從幾十間到幾千間不等，除了神奇的破屋改造解析、讓人心動的每月投報率，到實際物件參訪，甚至有些還直接提供有意願學員接手。一條龍的貼心服務，彷彿錢繳出去後，只要按照老師的SOP，下一秒會站在台上分享成功賺錢心法的人，就是自己。

好了，講到這裡，你可能以為我今天要當個酸民，來破解真相擋人財路。不不不∼真心說，我對於這種增加被動收入以及增廣見聞的課程，完全是正面認同，也非常鼓勵大家閒暇之餘，花錢上課多充實自己不同領域的知識。但這裡還是要提醒許多興致高昂地非房產領域朋友們，賺錢事小、守法事大；法條在走，sense要有，在砸錢投資自己之前，你應該先搞懂幾件事。

自去年6月27日租賃專法上路後，還是陸續有人丟訊問我一些二房東相關問題，像是，當二房東好賺嗎？只要上完（坊間）課程，就可以當二房東了嗎？據本人不客觀察訪身邊業者，二房東跟買賣物件投資比起來，算是踏實的辛苦錢，有做要賺不難，但相關知識的含量和經驗值累積的眼光是重點。至於上完課程，就可以實戰去找屋主承租，然後改裝後，自己轉租當二房東（註1）了嗎？不好意思，答案是：不．可．以。

這不是錢或能力問題，而是法律問題。

要當個「合法」的二房東（包租業者），你有兩個選擇：一是到一間合法的租賃住宅包租業的公司工作，二是自己開一間租賃住宅包租業的公司。

「人必歸業，業必歸會」這句話的大白話就是，想要執業就要在公司底下，開了公司就得加入公會。要開一間租賃住宅包租業的公司，流程就是經直轄市、縣（市）主管機關申請許可後，3個月內辦妥公司登記，完成登記後6個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會，並檢附上開證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請租賃住宅服務業登記，領得登記證後始得營業。

至於「租賃住宅管理人員」資格，是指經參加「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」舉辦之租賃住宅管理人員資格取得訓練，並經測驗合格，且應於取得合格證明1年內向內政部指定單位登錄及領有租賃住宅管理人員證書，始得受僱於租賃住宅服務業，充任租賃住宅管理人員執行代管或包租業務。

以台北市來說，包租代管業違規裁罰基準4月1日上路，其內容就有說到非經市府核准許可經營租賃住宅服務業者（註2），因違規情節重大，是採查獲次數之累積，第1次查獲即處新台幣4萬至9萬元罰鍰，第2次再查獲處新台幣5萬至11萬元罰鍰...最高可處20萬元罰鍰。

另外，6月1日以後「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（適用包租業與房客間，簡稱轉租契約）與「住宅包租契約應約定及不得約定事項」（適用包租業與房東間，簡稱包租契約）生效實施。如果二房東（包租業者）與房東及房客簽訂之契約，違反規定，除契約條款無效外，還可能會有高額罰款。

我知道坊間有些老師說法是，只要屋主同意就可以當合法二房東。這一項是引用租賃住宅市場發展及管理條例第9條「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。」（註3）但，我這樣說吧！法條這麼多必要條件，你怎麼就選擇其中一項，而對其他視而不見了呢？今天如果屋主同意就能夠不受其他法規規範，不用考照也不用開公司，把二房東當副業，那麼誰會那麼傻，多付那麼多成本步驟？都暗自底下兼做就好啦！

回頭看看，租賃住宅市場發展及管理條例，這條特別法的制定目的「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」老實說，雖然新法上路會有很多尚待更詳細解釋的空間，但認真讀讀法條真的會對判斷有幫助。

講了這麼多，讓我來收個結尾吧！想要兼職副業，多點被動收入，這是無可厚非且令人鼓舞的事情。但在所謂的「坊間名師」和「多好賺又多好賺」的發財廣告面前，麻煩，請先醒個3分鐘，找找相關法規，看看授課內容，甚至查查老師是否合法執業。不要頭洗一半，課程匆匆結束，再來怨原來沒那麼簡單，等到被檢舉開罰，那都太晚了。

註1：內政部表示，租賃住宅包租業是指承租租賃住宅並轉租，擔任專業二房東的角色。另外，行政院消費者保護處就曾解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營，而得以應記載及不得記載事項加以規範。

註2：租賃住宅市場發展及管理條例第36條

非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，由直轄市、縣（市）主管機關禁止其營業，並處公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業。

註3：租賃住宅市場發展及管理條例第9條

轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。

轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。

轉租人應於簽訂轉租契約後30日內，以書面通知出租人。