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內科vs.南軟 搶當商辦新明星 |
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五年租約即將到期的全球科技龍頭IBM台灣分公司，傳出因承租的國泰金融大樓租金太貴，不想續租，打算搬出承租已四、五年的信義計畫區，另覓新辦公室，初步鎖定租金較平價的南港軟體園區。商仲業者認為，松山機場直航之後帶動內科南軟的辦公需求，且此區塊的單價較其他區域低，加上科學園區進駐發展、捷運板南線延伸線開通，未來發展可期，由於多家位於信義計畫區知名外商租約也紛紛到期，IBM此番從信義計畫區出走，是否會帶動新一波搬風，使得這些知名企業揮別台北東區都心，轉入開發中的南港，成為房地產業者最流行的話題。
租金喊漲 信義計畫區掀搬風
信義房屋商業仲介部執行協理林彥宏表示，信義計畫區因101大樓帶頭起漲，包含國泰、宏泰、新光、國貿大樓等大樓皆同步跟進，因本區開發初期採較低價格招租，平均每坪約2,000元左右，一旦調高之後對現有租戶而言，續租租金調幅明顯，因此租賃雙方看法出現分歧，有大型租戶表態不願續租。且內湖科學園區及南港軟體園區仍持續有新落成廠辦，以租金優勢吸收台北市大型承租戶，即使信義計畫區有優質的環境與便捷的交通條件，恐不敵租金壓力對於企業成本的影響。
林彥宏分析，內湖科技園區大小約為竹科園區的五分之一，僅150公頃，2001年正式成立後，近六年來，整體發展迅速，至今已有2,000多家廠商進駐，就業人口達8萬多人，若整體開發完成，進駐的人口可達12萬人。因規畫完善，大樓新穎，深受國內外廠商青睞，進駐廠商包括光寶、仁寶及大眾集團等眾多國際科技公司、媒體企業總部，儼然已是北台灣第一產業樞紐，有「台灣新矽谷」之稱。台北市還打算擴大鄰近的倉儲物流區、住宅休閒區，都納入「大內湖科技園區」的範疇。
在北市府放寬進駐廠商限制後，包括大彎南段的廣義「大內科」也涵蓋了媒體業與金融業者，而土地遼闊也吸引燦坤、大潤發、特力屋及好市多等大型批發及零售業者進駐；加上已開放餐廳進駐園區建築一、二樓，皆使得內湖科技園區的生活功能更加完備。
交通改善 內科租金直逼敦南
看好兩岸直航、陸客觀光等利多，以及三通後將擴大內科需求，外資對商辦大樓需求愈來愈大，很多都計畫整棟整棟地買，買下之後，再量身訂做屬於自己的企業總部，使得內湖商辦聚落近年來交易更是大幅升溫，交易熱絡，商辦大樓每坪單價從去年的30萬元一路攀升，至今逼近每坪45萬元，包括外資機構、壽險公司與各產業普遍看好三通商機，紛紛進入內科卡位，光2005年及2006年內湖科技園區大型建物交易量便高達新台幣152億元，去年中以來的商辦大樓的買賣交易將近有20件之多，其中外資購地金額多達87億元。
以往內科較為人詬病的交通問題，隨著明年中捷運內湖線通車，該地交通更趨完備，內湖線可直通松山機場，有效提升商辦需求，內湖線捷運周邊辦公大樓遂成為最佳投資標的。近來新光人壽斥資總價13億元買下亞矽科技大樓，在內科擁有第7棟商辦大樓就是最明顯的指標，未來租金甚至可達到每坪2,000元，直逼敦南商圈。
至於南港軟體工業園區則是台灣發展數位內容產業的大本營，在政府有計畫的發展下，主要為資訊軟硬體研發製造、IC 設計及生物科技等行業。
三鐵共構 南軟擁外商進駐優勢
園區內還有半導體學院、數位內容學院及軟體設計研發中心等各產業學院進駐，為廠商就地培訓專業人才。隨著一、二期南港軟體園區開發趨於飽和，第三期園區目前已取得執照，預計九月可落成使用，且南港世貿展覽館也已開館運行，加上三鐵共構的南港車站與2009年通車的內湖捷運線，皆大幅帶動南港地區的發展，若爭取到IBM這個全球資訊業霸主入駐，也不令人意外。
目前南軟辦公室租金每坪開價1,500至2,000元，即使靠近南港展覽館的商辦租金較高，但仍比台北市中心A級辦公室便宜許多，且可一次提供單層面積1,000坪以上的空間，遂吸引愈來愈多知名外商將總部搬到南港。明年6月捷運內湖線南軟站通車，加上高鐵南港站等建設利多，與內科聯成一氣的這條北部科技走廊，可望展現更強的磁吸效應。
經濟日報╱梁任瑋】 |
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