【聯合晚報／國際新聞組／綜合報導】

中國房地產業正在走下坡是不爭的事實，許多投資人堅稱，中國房地產市場已經過幾次類似的「調整」，很快就會回溫。但也有些分析師認為，中國房市的下滑可能才剛開始。

瑞士銀行獨立經濟顧問馬格努斯(George Magnus)明顯是屬於這一派，他在英國金融時報上撰文指出，由於影子銀行助長過度建設、提高了財務槓桿操作，這次的市場回落將更加嚴重、更加系統化。

馬格努斯表示，中國近15年來一直依賴房地產和建設投資來推動經濟成長，目前中國可能正處於這一成長模式的尾聲的第一階段，金融市場仍在摸索這項後果的含意和衝擊。

他說，房地產投資占中國資本投資的25%、國內生產總值(GDP)的13%，再加上鋼鐵、水泥、建築機械和建材等相關行業的投資，占GDP的比重可達16%左右。如果房地產業的投資增幅從20%降至10%，中國的經濟成長率將下滑約兩個百分點。

房價崩盤？可能性不大

中國的房地產價格自2013年底以來不斷下跌，並且仍有下跌空間，但房價崩盤的可能性不大。畢竟，家庭購屋的財務槓桿與抵押貸款相對於房價的比率都不是太高，購屋者也必須支付很大比率的頭期款。

然而，長期的供應過剩是無法掩蓋的事實。城市住房完工率仍遠遠超過擁有城鎮戶口居民的有效需求。未售住房存量急劇增加，總體空置率猛增至20%左右，而建設指標則呈現全面的量價齊跌。

房地產市場走弱的趨勢，在三四線城市最為明顯。中國目前住宅建設和銷售的近70%與住房投資的近60%，都集中在這類城市，許多三四線城市的住房庫存量，已增至每月銷量的15倍至30倍。

此外，住房與商業地產、影子銀行與活躍的信用創造之間的複雜聯繫，更對金融體系的穩定構成風險。商業銀行的直接房地產貸款占銀行資產的約五分之一，銀行的所有貸款或許有一半都是以房地產和土地作為抵押品。

房市下滑「應該才剛開始」

銀行並且是影子銀行業的主要金主和仲介者。由於傳統的銀行放貸受到諸多限制，影子銀行業在短短幾年時間裡已壯大成一個規模近40 兆元人民幣(約6兆美元)的龐大產業，相當於GDP規模的一半。

然而，監管機構如今卻擔心影子銀行會爆發影響安定的各種風險。這些風險源自過度的信用創造、借款人承受的不斷加大的壓力、以及因房地產資產價值下跌而愈演愈烈的違約潮。

馬格努斯表示，這波市場回落結束之前，至少還會出現幾季的信貸占GDP比值的下滑、房地產銷售和交易萎縮、非金融部門的去槓桿化、以及違約事件增多。若由此來看，房市下滑的過程應該才剛剛開始。