【經濟日報╱丁予嘉】

全球對中國樓市泡沫化風險的關注從未消除過，今年中國房市終於告別「只漲不跌」的神話。觀察主要城市房價，似乎還未有明顯修正，但包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市、僅剩北京的房價相對抗跌，其餘三個大城市已出現首輪降價風潮，各城市房價走跌連鎖效應，已從點的擴散延伸至面的蔓延。

除房價鬆動外，土地市場的寒流效應顯得更為清晰，近期包括一線城市在內，紛紛出現土地流拍或終止拍賣的情況；相信此波中國房價跌勢的啟動，序幕才剛上演。

中國房市供需失衡狀況相當嚴重，住宅建設銷售的七成與住房投資的六成，明顯集中於三、四線城市，這類城市的住房庫存量，則已增至每月銷量的15倍至30倍。

因此，穆迪信評機構在近期報告中對此提出嚴重警告，若中國房價下滑三成，將造成系統性崩潰效應，中國經濟成長率將從7.7%急劇挫跌至4%的不可收拾狀況，顯示房市泡沫化問題，仍是中國經濟當前最大的風險來源。

房地產泡沫化下的獨特產物—中國的「鬼城」效應也正不斷擴散。中國過去五年來新建的樓房空屋率平均達到15%，預期未來三年將突破20%，相較於美國在泡沫化發生時平均房屋空屋率約10%，中國庫存問題更顯嚴重，為了改善城鄉差距的「城鎮化」政策在此遭受明顯壓力。

尤其過去地方政府與開發商的過度投資，但真正移居人口增長緩慢，入住率低，城市房屋庫存量去化的受限，讓房價崩盤案例增加，很多三、四線城市已有價無市，日前傳出如秦皇島、惠州等不少新開發的樓盤，即使大幅降價四成仍乏人問津，許多小區更是空無一人，部分小型偏遠的三、四線城市，這類鬼城的房市泡沫問題，仍在持續的加溫中。

過去推升中國房價上漲的三大引擎包括：基礎建設的巨大投資、寬鬆的貨幣環境、與巨大的住房需求；前兩大引擎動能已熄，住房需求則仍有待中國房市量價結構與政策的調整。

全球房價所得比最高的前三大城市都落在中國，深圳、北京、廣州都在30倍以上，相較西方國家房價拉警報的倫敦僅15倍，超高得多！當然，泡沫會破滅，富人脫手房產並向海外轉移，香港首富李嘉誠去年起陸續拋售北京、上海、廣州等物業大樓，被市場視為逃命警訊，銀行業對房地產等相關行業進行信用緊縮，非金融部門去槓桿化，影子銀行的違約事件開始增多。

為了壓抑樓市泡沫化，過去三年打房調控措施不斷，但隨著泡沫化壓力增大，今年起官方對打房的態度開始轉變，政策包括降低開發商土地保證金、放寬戶籍准入規定、差別限購的鬆綁等，並開始推出自用首購的利率鬆綁等新刺激措施。

中國政府對於政策推動相較其他國家有更強烈的主導能力，房市可否軟著陸，不應只關注房價修正幅度與速度，中國未來對於房市政策調整力道與方向更具有關鍵性。房地產市場的泡沫並不罕見，很多國家的各個時期都會發生，中國累積十年樓市飆漲到了泡沫修正的拐點，是系統性硬著陸的大崩盤、抑或是健康調整的緩步下滑，讓這個大泡沫安全著陸，後續房市政策導向將是關鍵所在。

（作者是國票金控總經理丁予嘉博士）