文/地產天下

台灣房地產市場持續走了逾10年的大多頭，讓素有房市「反向指標」之稱的法拍市場冷清許久，2014年的交易量更創下10年來新低紀錄；近來，政府為了調控房市，接連祭出多項查稅及管制措施，讓房市利空消息不斷、市況急轉直下，一般預期，2015年法拍市場待標件數有可能增加。

在此情況下，若想輕鬆晉身有殼族，不妨將法拍屋納入考慮。專家建議，如果想買法拍屋，可掌握3大要點，首先，要注意過去2、3年推案量大的區域，因為「斷頭」者較多，有機會買到便宜好物件；其次，投標前需注意產權是否完整；第三，得特別留心資金問題，依規定法拍屋的得標人需在拍定後7天內繳清保證金以外的餘款。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，法拍屋絕大部份來源，是因債務人向銀行借貸，把抵押權設定給銀行；後來因債務人本身之關係，例如失業、投資過度等原因，連續繳不出銀行之貸款金額，銀行基於抵押權人關係，乃運用法院拍賣之方式，為銀行本身尋求最低的保障，以迅速請求到一定金額金錢。

去年9月起 待標物件變多

也就是說，法拍屋大都為債務人投資不當或是受不景氣影響，而受銀行託法院以拍賣之方式來解決彼此之債務；並非一般人誤認為風水、地點、環境等因素而遭拍賣的。因此，景氣反轉之時，很容易可以見到地點、屋況、價位都很不錯的法拍屋出現。

寬頻房訊投資研究室表示，過去幾年法拍市場冷清，法拍待標件數呈逐年遞減的趨勢，相較於2008年金融海嘯時期法拍件數高達12萬件，2014年僅有2萬4千件，與高峰期差距約5倍。由於案件量少，可提供的選擇不多，一旦有還不錯的案件出現，往往會出現多組人馬競標。

觀察2014年數據，全省法拍案件自9月份後開始明顯增加，五大都會區中以雙北市成長最多，台北市法拍平均件數由74件（1~8月平均）增加到143.8件（9~12月平均），漲幅近一倍；而新北市亦由114.4件增加到200.3件，漲幅達75.1%。

寬頻房訊副總經理陳俊隆表示，法拍案件之所以大增，是因為整體房價已開始修正，中古屋市場的買賣雙方對價格認知差距大，交易狀況冷清，成交期拉長造成資金週轉有困難的屋主無法順利脫手，遭到查封，進而流入法拍市場，預估今年法拍市場的整體待標件數應該會比去年再成長，想要在法拍市場中買到好屋的民眾，他給予3大建議。

推案量大區 尋斷頭好房

首先，可注意過去2、3年推案量大的區域。受到台北市高房價、高地價排擠效應的影響，這幾年有不少台北市人口轉進新北市、桃園等其他房價較低的區域買房，建商也往外布局，特別是淡水、林口、五股、八德等新興重劃區，供給量大，曾熱絡一時，除了自住客之外，也有不少人是因為利多題材加持、漲勢可期而進場投資。

如今，市況轉冷，這些區域的投資者若資金周轉出現問題，很有可能會遭到「斷頭」，流入法拍市場；陳俊隆說，供給量較大之時，自然較有機會找到好標的。

第二，投標前需注意產權是否完整。過去一年，法拍市場上的持分案件比例增加，由於這類型的房子沒有完整產權，拍賣底價往往較市場行情便宜許多，建議民眾在競標前需詳讀法院筆錄，通常持分產權不完整的法拍屋，在拍賣公告中會註明拍賣持分，拍定後不點交；而且，這種案件的共有人還有行使優先承買的權力，縱使得標，也可能因其他問題而無法順利入住。

7日內付款 留意資金面

第三，買法拍屋之前，資金的準備特別重要。陳俊隆表示，依規定，得標人要在拍定後7天內繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款，所以，資金的取得和週轉是一件重要的事，投標人必須對資金的調度運用有縝密的籌劃，以免得標後，無法於7日內繳清價金，而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足之差額。

目前有部份銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

徐佳馨提醒，買法拍屋時除了拍定的價格、搬遷費之外，還有一些費用款項需準備，如前手積欠的水電費仍要由得標人清償，如欠太多，不如重新申請新電表，費用3300元，但如斷電達2年以上，要透過有甲級電匠水電行辦理，費用再多3000元左右；水費欠費若超出1500元，重新申請也比較划算。另外，還有代書費，包括辦過戶或設定貸款的費用及規費等等。

值得注意的是，很多大樓管理會多會從得標人處追討前屋主積欠的管理費，但依法律規定，得標人是不需負擔的，這就要跟管委會據理力爭。

專家說法

寬頻房訊副總經理 陳俊隆

法拍屋的交易過程比一般房屋買賣更專業、複雜，一不小心就會衍生問題，特別是在點交的部份，需留心辦理，才能確保得標的房屋能順利交屋。一般來說，得標人要在拍定7日內繳清尾款，繳清尾款後7~14日取得「不動產移轉証書」，即可向法院申請點交。申請點交後，法院會命令債務人自動搬遷，限期15~30日，得標人記得要自行查看，若發現債務人未主動搬遷，可再向法院陳報債務人未搬離。

此時法院會發出履勘通知，得標人收到履勘通知後，應通知管區派出所，請派出所安排警員協助；法院會協調雙方交屋時間，通常為一個月，引導雙方達成共識。經協調後，若債務人至交屋期限仍不交屋，可再陳報法院，申請強制點交，法院則會聲明強制執行時間，屆時，得標人除先行通知管區安排員警到場外，鎖匠及搬家公司也都要預先安排好，以避免債務人不在家、或屋內仍有留置物未搬離之狀況發生；若債務人不在場，屋內的遺留物，法院將現場清點並造冊，得標人要負責保管，需另尋地方或倉庫存放。