（王鈞生／台中報導）

買屋看好下手，第一步就是要選擇下「斡旋」或「要約」，再來就由房仲出面跟屋主議價。專家表示，不少仲介會建議買方先給出一筆斡旋金，展現誠意再去跟屋主議價，斡旋金價格約是買方開價的2%，一般就是5~20萬元不等，看到現金也比較有誠意，是相對常見做法。

屋主和房仲簽售屋契約時，會根據屋況、地段以及屋主意願進行討論，決定售屋價格，一般來說，當房仲帶看屋時，若是發現客戶有購買意願，便會請客戶出個價格，並且以「斡旋金」或簽「要約書」，來證明非空口說白話、確實具有購買意願。近期一名購屋網友王先生即提問說：「近期下了斡旋，因為家人種種因素，臨時反悔不想買，目前屋主也還沒決定要賣，該怎麼做才能全身而退，是否能直接終止斡旋？」

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰解釋說：「只要斡旋未轉訂金，網友有權更改價格及取消下斡，不過若是臨時對價格要變更，建議以簡訊方式或是更改合約方式，才能確保以後不發生爭議，之後再簽正式的買賣合約。」但屋主不滿意買方出價也不考慮降價，議價失敗，仲介理應將告知並返回，不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。

不過市場實務來說，都是以斡旋為主，議價期限約3~7天，若屋主同意買方出價價格，斡旋金將轉成訂金，反之，若屋主不同意，斡旋金則會無條件退還。此外，政府也規定房仲得提供要約書讓買方自由選擇。要約書屬於下斡旋的另一種形式，差別是不須先付出現金，兩者法律上的效應一樣。陳炳辰補充，斡旋金違約的話，是付多少賠多少，「要約書則不同，根據政府規定，違約金為買方出價的3%，要比單純下斡旋責任風險最大。」