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成屋履約保證 不怕購屋糾紛 |
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房巿不景氣，不論成屋或是預售巿場皆傳出不少交易糾紛，包括預售屋出現房子尚未點交，銀行已撥款給建商的問題，成屋巿場更傳出，有不肖業者因交易量萎縮，經營不下去，拿走購屋人斡旋金或價款後，乾脆惡性倒閉，避不見面，目前全台這類案件已累計達數十起。
建議購屋人最好在購屋時，要求履約保證，先把錢撥到銀行，由銀行代管，才能避免陷入房子沒買到，購屋資金不翼而飛的慘況。
由於不動產交易金額龐大，動輒數百萬元至上千萬元，買賣雙方都非常擔心交易過程出狀況，若透過「成屋履約保證制度」，當買賣雙方價格談妥後，買方支付給賣方的各筆款項都存放在銀行及賣方的聯名專戶中，賣方所需支付的各項稅捐、費用由專戶中給付，直到交屋完成後，由銀行專戶中結清並加計利息，才會支付給賣方，如此既能確保買方付款的安全，又能保障賣方在交屋後能夠順利取得尾款，為房屋交易做更嚴密、更安全的把關，一般而言，現在較有制度的房仲公司都有辦理履約保證。
簡單的說，「成屋履約保證」就是房仲公司在買賣雙方同意保證責任範圍內的前提下，由銀行出面保證，讓買方得到清楚的產權，屋主也得到應有的價款，並由建築經理公司，以公正的第三人角色處理所有事項，做好資金保管、監控與流程控管。如果交易過程中任何一方有違約的狀況發生以致於無法履約，經查證屬實，則銀行將出面，依保證書約定，負應有的責任，將買賣交易風險降到最低。
以安信建築經理公司為例，自民國85年起與信義房屋合作，參考美國施行已久的ESCROW制度，因應國內市場交易狀況，所建立不動產交易安全制度，透過銀行及建經公司的安全把關，來保障客戶產權、付款之風險。
對於買方的保障在於，履約保證以銀行與建經公司做為履行契約的保障方，在交易過程中，買方陸續付出的買屋款，都先保留在「履約保證專戶」中，等產權過戶及房屋點交完成後，價金才會提撥給賣方；如此，可免除詐騙集團從中做手腳，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買賣價金就會被凍結在履保的帳戶中，不至於被賣方所取走，也可免除賣方一屋二賣的風險。
對賣方而言，以往常見的糾紛是自售屋主遭買方詐騙，買方向銀行辦理高額貸款後捲款潛逃。過去銀行業者只認定前來申辦貸款的買方為所有權人，根本不管貸款是支付賣方尾款用途，或者買方跟代書有勾結的話，權狀拿到就跑掉，屋主卻只能拿到一小部分價金。
現在透過成屋履約保證制度，在房子過戶前，買方若未能依約如期履行契約所定之義務，經賣方依「成屋履約保證」約定方式完成催告並解除買賣契約者，由保證銀行將履行買賣契約已給付之價金沒收交給賣方。萬一房子已過戶，賣方取得確定勝訴判決，得回復不動產所有權並沒收買方已付價款；惟如致無法回復所有權者，也可由保證銀行確保賣方收取全額買賣價金。
（作者為安信建經公司履約保證部經理）
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