【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

戴德梁行2017年7月5日發布第2季商用市場調查，第2季投資市場交易冷清，僅約新台幣101.4億元(不含土地交易)，連同第1季交易約100.9億元，上半年合計約202.3億元，交易量不及去年同期的一半。土地交易部分，第2季交易量僅178億元，再次跌破200億元門檻，上半年合計426億元。依戴德梁行觀察，在建商手中土地庫存仍多的情況下，於國內年金議題及前瞻建設計畫紛擾情況下，投資信心略顯不足，交易量較第1季減少約3成。

根據戴德梁行資料統計，台北市各區A級辦公大樓租金表現持平，全市平均租金每月每坪2,490元，維持上季水準。全市空置率為8.4％，與上季表現相當，然較2016年同期下降3.5個百分點。相較2016年同期之空置率，以信義區下降5.1個百分點最多，敦北民生區下降2.6個百分點次之。

第2季租賃市場整體表現穩定，呈正去化量的包含西區與信義區。西區A級辦公大樓存量較少，2017年上半年陸續去化，由於其便利的全國交通網絡與地標型大樓的知名度，吸引零售業及製造業陸續進駐。信義區新大樓仍持續去化，本季國泰置地廣場入駐率已逾80％。依據實價登錄近期最高行情為2017年3月成交35樓89.41坪，成交租金3,700元/坪/月。本季新增空置面積最多者為敦北民生區，空置率達12.1％。其中包含退租與搬遷個案，包含觀光業者因整併搬遷、以及跨國金融業者縮減承租面積等。

由於新型態辦公室規劃興起，功能導向的工作空間(ABW)以兼具彈性、趣味與高效率辦公空間帶動跨國企業重新思考工作環境的配置，除了促進重新飾裝與空間規劃的需求外，進而帶來一波搬遷換屋的隱性需求。

第2季內湖科技園區於西湖段新增「長虹新世紀」大樓，辦公面積近8,000坪，為本段近六季以來首度有大型新供給，西湖段本季空置率雖因新供給而上升至4.1％，但在需求強勁前提下，新供給之空置面積預料可於一年內快速去化。文德段延續之前數季去化趨勢，拜光學玻璃及生物科技大面積承租之賜，本季空置率已為連續第四季下滑至12.2％，約略回復至2016年第二季水準。舊宗段則僅有小規模遷出遷入互見，兩相抵銷之下，空置率小幅上升至23.5％，仍為三段最高。

受惠於新建大樓投入市場，第2季內科西湖段租金小幅上升至每月每坪租金約1,280元，文德段及舊宗段每月每坪租金相對持平，分別約990元及930元。另售價方面，西湖段每坪約52-62萬元，文德段及舊宗段售價仍持平38-45萬元及35-43萬元。

西湖段在在未來新供給有限前提下，空置面積預料可快速去化，且帶動全段租金小幅上揚。受惠西湖段飽和外溢，文德段新供給之空置面積經過一年期間逐步去化，租金將呈持穩走勢。舊宗段目前仍以企業自建自用為主，在面臨鄰近大內科區域如潭美段、內湖五期新供給競爭，未來租金仍可能面臨下修壓力。

第2季台北市各主要商圈，租金水準與上季略同，忠孝商圈空置率上升1.4個百分點，來到6.4％，若將特賣會店面列入閒置，空置率則高達10.5％。忠孝商圈空置率上升，顯示房東仍寧可將店面空置，也不願降價求租。部分店面則出現分割出租的現象，究其原因，店面分割後可降低總價壓力，去化空置店面的可能性，並同時維持租金水準。

以年輕族群為主的背包客及自由行旅客偏愛的西門商圈，觀光熱潮持續發酵，伴手禮店增加至12間，且西門商圈的藥妝店，包含屈臣氏及康是美等，為方便外國旅客購物，於店內提供小額退稅的服務，顯示西門商圈對藥妝業者保持其吸引力。

繼運動風潮後，消費者個性化風格意識抬頭，偏好具獨特性及設計感的商品。在此氛圍下，四大商圈中，各式風格的生活雜貨正悄悄萌芽，如早期的無印良品到近期的名創優品及韓系艾樂屋家居館等，其商品風格繽紛且富有設計感，加上平實的價格及多元化的選擇，頗受學生及年輕上班族群的青睞。

近年台灣餐飲業發展迅速，各國餐廳紛紛來台設點，本季新開幕了凡香港油雞飯、一蘭拉麵及蔦拉麵等，顯現台灣對於國外餐飲業者而言，為一成長中的市場。受到經濟不景氣及消費力趨緩之影響，雖然西門商圈結合觀光效益，人潮絡繹不絕，但其精華店面租金已接近零售業付租能力的高點，短期內租金持續上漲有限。

第二季投資市場交易冷清，僅約新台幣101.4億元(不含土地交易)，加上第一季的新台幣100.9億元，累計上半年交易量僅有新台幣202.3億元，交易量不及2016年同期的一半。本季僅有兩宗超過新台幣10億元以上的交易案，為尚志資產處分位於南京東路三段大同大樓資產，包括一樓店面及七樓辦公室，交易對象分別為元大金控旗下的銀行、證券及期貨等公司，作為都更整合。合計交易金額為新台幣16.5億元。其次是威電電子以新台幣14.5億元購置中和廠辦，作為總部自用。以第二季度成交統計，廠辦(含廠房)交易量約佔三分之二，清一色以自用為主。壽險公司在投資市場已缺席多時，第二季度也僅有一宗由中國人壽以新台幣4.5億元購置現有位於敦化北路總部大樓的單層辦公室。 

在以自用為導向的買賣市場，廠商對於廠辦及廠房需求持續增溫，每宗交易金額約在新台幣10億元以內。然投資型交易，因買賣雙方持續處於拉鋸狀態，2017年若要挑戰新台幣500億元大關恐有難度。根據戴德梁行統計，2017年第二季土地交易量為新台幣178億元，再次跌破新台幣200億元的門檻。依戴德梁行觀察分析，在建商手中土地庫存仍多的情況下，於國內年金議題及前瞻建設計劃紛擾情況下，投資信心略顯不足，交易量較上一個季度減少約三成。 

2017年第二季雙北市最主要的土地供給來源仍為政府部門，其中較受矚目的精華區大面積交易為「新莊北側知識產業園區區段徵收區」標售案，新北市為防止該區土地淪為投資炒作工具，訂有得標人須於取得產權移轉後3年內取得建照執照並申報開工的標售條件，在限制開發期程的情況下，僅吸引自用型買家的進場，顯示市場投資人對於不動產市場前景仍多有疑慮，大部位資金的投資較為保守。 

地上權交易市場歷經過去三季低迷，加之以時有過去得標廠商因評議地價的大幅調高，持有成本大增而解除契約，2017年第二季首次的地上權標售案，在公部門以拉長設定年期、固定地租調幅並降低投標權利金底價的策略下，終於打破流標的窘境，共有三宗小額地上權交易個案，分別位於台北、台中及高雄，惟地上權標售金額均在新台幣1 億元以下。戴德梁行分析表示，地上權開發期程影響投資人開發利潤甚巨，且取得土地權利金往往低於後續的營建投入金額，低價策略雖增加投資人投資意願，但後續交易市場仍不樂觀。

建物買賣移轉棟數2017年1-5月達102,643棟，相較於2016年同期成長了19.4％，顯示賣方讓利初步已吸引消費者的目光，惟與近十年同期(1-5月)平均數仍相差了三成，戴德行認為後續除非政府於不動產稅賦有進一步的調降，否則投資市場的火花仍不易被激發，呈現量低的態勢不變。