經濟日報 記者韓化宇、曾桂香／台北報導

全球首件逆向抵押型房貸商品問世已超過半世紀，西方國家發展出來的「以房養老」金融商品，從單純商業型產品到政府介入，歷經數十年演進，已注入公益或長照精神，值得台灣取經參考。

從世界各國經驗來看，東西方文化傳統不同，確實影響以房養老商品措施能否成功，但政府適度介入，設計兼具商業與社會公益功能的制度，卻是重要關鍵。

2013年，內政部推動公益型的以房養老試辦方案，對申貸人及貸款人設定條件過於嚴苛，例如申請者必須無法定繼承人、單獨持有不動產，且不動產價值不超過社會救助法所定的中低收入戶標準，因此乏人問津，試辦期間申請案僅個位數。

當時每個申辦案件，內政部還要召開審查會議，通過後申請人才能辦理後續的貸款事宜，整個流程過於繁複，曠日廢時，民眾、銀行少有意願參與，台北市等地方政府曾試推售後租回等類似公益型以房養老，卻未能引起共鳴。

日本也有同樣現象，日本人普遍認同守住家產祖屋的傳統觀念，設計以房養老措施時，嚴格限制年齡及房屋條件，有些地方銀行甚至要獨棟房屋才能申請，雖比台灣早30年嘗試以房養老制度，日本也未能成功推行。

美國在1961年就推出首件逆抵押房貸款的設計，但規模較一般房貸市場小很多，1987年參議院通過房屋產權抵押轉換貸款（HECM），1988年由雷根總統簽署法案，並由聯邦住宅管理局（FHA）擔保逆向抵押貸款，因有法律保障基礎，美國的一般人及銀行才逐漸廣泛接受以房養老。

台灣直到2015年底，在政府大力支持下，合庫銀行那一年的11月推出以房養老商品「幸福滿袋貸款」，大幅調降門檻，只要年滿65歲，信用紀錄良好，就可拿房屋來申貸，每月穩定領取一筆費用，直到95歲，此類商品設計比照歐美及紐澳，迄今全省有逾600件成功個案，土地、華南、第一等公股行庫，甚至民營銀行中國信託等也相繼跟進，推出各具特色的以房養老商品。

老人空有房屋，沒有穩定收入及退休金，晚年生活困頓，很適合將房屋抵押給銀行，換取每月固定的生活費，這就是發源自歐美的以房養老措施的主要精神。

政大地政系教授張金鶚說，以房養老是未來一定要有的政策，不過，商業型之外，還應有公益型或結合長照的其他型式以房養老，政府要確認擴大執行，這項措施不只是讓老人拿錢，還應有Social care，照顧及服務老人的意涵。

張金鶚表示，台灣確實應該確認以房養老的法律基礎，修訂特別法，例如以房養老條例，就不受銀行法貸款年限，或者保險公司不能涉及相關商品等保險法的阻礙，以特別法補足目前商業型以房養老較欠缺的社會福利及像售後租回等多元選擇的方式，這些做法在歐美已經非常普遍。

專家觀點：台灣應該確認以房養老的法律基礎，修訂特別法，就可不受銀行法貸款年限，或保險法的阻礙。